Переоборудование чердака или достройка дома может повысить стоимость на 20%

Дополнительное устройство полноценной спальни или ванной комнаты увеличивает стоимость недвижимости.

Достройка дома или переоборудование чердака под жилье может увеличить стоимость недвижимости, основываясь на средних ценах жилых домов Nationwide Building Society расчитала, что устройство дополнительной ванной комнаты может увеличить стоимость дома на 4,9% в Англии, так увеличения площади этажа на 10% способствует росту цены на 5,1%.

Continue reading

Февраль — март 2016 оживления на рынке недвижимости Львова нет

Февраль — март 2016 оживление на рынке недвижимости нету. Тенденция стоимости квартир во Львове за последние месяцы не меняется, цены постепенно падают в разных сегментах рынка с разной интенсивностью. Среди факторов можно выделить девальвацию гривны и предложением нового строительства.

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов Ноябрь 2018).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицкий1185
Железнодорожный760
Личаковський825
Шевченковский785
Сиховський705
Франковский850
Средняя830

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / кв.м.)

2016_03_22_graf_sq_m

Оценка недвижимого имущества Львова на падающем рынке Валютные риски

Характерные признаки падающего рынка:

  • излишки поставки имущества (несоответствие спроса и предложения);
  • увеличение срока реализации имущества;
  • цена предложения в предыдущих периодах является выше нынешней цены предложения;
  • цены продажи в предыдущих периодах является выше нынешней цены продажи;
  • снижение цены продажи по сравнению с ценой предложения;
  • увеличение предложений продажи недвижимости на соседних рынках.

В большинстве случаев одна из вышеприведенных характеристик не говорит о рынке падающем однако наличие одновременно несколько признаков свидетельствует о том, что рынок идет в низ.

Однако следует задать вопрос рынок падает по сравнению с каким периодом, месяц, квартал, год. В привязке к этим срокам можем говорить что рынок падает, стабильный, растет.

Соответственно речь идет о внешних факторах (обесценивание), и это обесценение необходимо учитывать в подходах к оценке.

По отношению к сравнительного подхода может сложиться впечатление, что это обесценение будет учтено дважды, поскольку цены сопоставимых объектов уже якобы учли это. Однако это вполне приемлемо применить поправку на негативные условия рынка (поправка на рынок падающий) на рынке где стоимость падает в период между датой продажи (предложения) и эффективной датой оценки.

Если рынок падал однако стабилизировался никаких дополнительных корректировок не требуется.

Валютные риски.

Среди многих факторов, влияющих на рынок недвижимости Украины, обменный курс основных валют может влиять на стоимость недвижимости выраженной в свободно конвертируемой валюте. Если наблюдать за динамикой цен на квартиры во Львове можно прийти к выводу, что скачок обменного курса (обесценение национальной валюты) значительно влияет на стоимость недвижимости, которая начинает снижаться. Данная ситуация повторяется в других странах (национальная валюта которых не относится к СКВ).

Учитывая вышеизложенное можно прийти к выводу, что изменение обменного курса гривни (при неизменности ВВП на душу населения в СКВ) вызывает снижение цен на недвижимость выраженную в валюте (см. Динамику). Таким образом, валютные тенденции могут помочь нам понять и прогнозировать местные цены на недвижимость в том числе Львове.

Источник информации:

  • The Appraisal Foundation (https://www.appraisalfoundation.org):
  • http://www.imexre.com/news/property-news/currency-rates-fluctuations-impact-dubai-real-estate-market–01092015/
  • http://www.gulfconstructiononline.com/news/story/5405?url=/IND_297056.html
  • http://www.offshorelivingletter.com/how-to-protect-against-currency-fluctuations-when-living-and-investing-overseas/
  • Оценка недвижимости Львов 02.2016

Экспертная оценка земли Львов Лицензирование

В зависимости от цели и методов проведения оценка земель делится на следующие виды:

  • бонитировки почв;
  • экономическая оценка земель;
  • денежная оценка земельных участков.

Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Субъектами оценочной деятельности (СОД) в сфере оценки земель являются: юридические, физические лица, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления.

Основные требования к СОД (ст. 6 Закон от 11.12.2003 № 1378-IV):

  • юридические лица: наличие в штате оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков, СОД должны быть зарегистрированы в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей. Однако СОД не могут быть зарегистрированы в указанном реестре.
  • физические лица: получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков и лицензию на выполнение землеоценочных работ в установленном законом порядке. Однако 28.06.2015 вступили в силу изменения в ЗУ «О лицензировании видов хозяйственной деятельности», которыми из перечня видов хозяйственной деятельности, подлежащих лицензированию исключено землеоценочные работы.

То есть существует юридическая коллизия.

Соответственно необходимо упомянуть еще один Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», где указано, что СОД является … .которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с настоящим Законом, по направлениям оценки имущества. В приказе ФГИУ 14.03.2002 № 479 среди других приведены направление 1 «Оценка объектов в материальной форме»: специализация 1.1 «Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков и имущественных прав на них».

Оценка имущества, имущественных прав (далее — оценка имущества) — это процесс определения их стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами, указанными в статье 9 этого Закона (далее — нормативно-правовые акты по оценке имущества), и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности. (Ст. 3 Закона 12.07.2001 № 2658-III).

Экспертная денежная оценка земельных участков — результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета (ст.1 ЗУ от 11.12.2003 № 1378-IV);

Из чего следует, что в настоящее время, до момента согласования НПА, право на проведение работ по экспертной денежной оценки земельных участков имеют:

  • юридические лица в штате которых работает оценщик по экспертной денежной оценке земельных участков, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности по направлению 1 «Оценка объектов в материальной форме»: специализация 1.1 «Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков и имущественных прав на них «.
  • физические лица, получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности по направлению 1 «Оценка объектов в материальной форме»: специализация 1.1 «Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков и имущественных прав на них «.

Данная позиция также высказана «Земельный союз Украины» (Разъяснение относительно осуществления хозяйственной деятельности по проведению землеоценочных работ и земельных торгов после вступления в силу Закона Украины от 02.03.2015 № 222-VIII «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» http://zsu.org.ua/novini/podiji-asotsiatsiji/10911-roz-iasnennia-shchodo-provadzhennia-hospodarskoi-diialnosti-z-provedennia-zemleotsinochnykh-robit-ta-zemelnykh-torhiv-pislia-nabrannia-chynnosti-zakonom-ukrainy-vid-02-03-2015-222-viii-pro-litsenzuvannia-vydiv-hospodarskoi-diialnosti): «Таким образом, до внесения изменений в Закон Украины от 22.05.2003 № 858-IV« О землеустройстве », которые бы позволили проведение регистрации юридических лиц в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей, к юридическим лицам как субъектов хозяйствования должна применяться только требование о наличии в своем составе оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков. «

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов, динамика цен).

Тенденция стоимости квартир во Львове не меняется, цены на квартиры в г. Львове уверенно продолжают снижаться. Хотя темпы различные по разным сегментам. …

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов февраль 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Середня850
Галицький1100
Залізничний850
Личакiвський900
Шевченківський850
Сихiвський
750
Франківський900

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / sq.m.)

2016_02_25_graf_sq_m

Ставка капитализации тенденция снижения

Канада. Согласно отчету CBRE, ставка капитализации для некоторых видов активов снижается. Местные и международные инвесторы были готовы платить за безопасность в этот период экономической нестабильности. Так например в конце 2015 году в Торонто ставка капитализации опустилась до 6%, в 2010 году — 10%. Для апартаментов класса А — 3,25% — 4%. (Http://www.brookfieldrps.com/cbre-q3-2015-canadian-cap-rates/).

США: в сегменте квартир 2010 — 8,3%; 2015 — 6,3%. Офисы снижение с 7,9% до 5,9%. (Http://www.reisreports.com/resources/cre-news-and-updates/apartment/q1-2015-cap-rate-trends).

Так, согласно «Тенденции рынка коммерческой недвижимости 3 квартал 2015 США» (http://www.realtor.org/sites/default/files/reports/2015/2015-q3-commercial-real-estate-market-survey-2015-11-03.pdf) имеем следующие ставки и вакантность:

  • Office: Cap rate 7.8%, Vacancy 16.0%
  • Industrial: Cap rate 7.8%, Vacancy 11.5%
  • Retail: Cap rate 7.7%, Vacancy 13.0%
  • Multifamily: Cap rate 7.6%, Vacancy 7.4%
  • Hotel: Cap rate 8.8%, Vacancy 17.5%

Для примера приведем ставки капитализации в Флориде.

Commercial Capitalization Rate Indications (https://blazejack.wordpress.com/2016/02/02/2016-capitalization-rate-expectations/):

Appartment — Southeast Region — 5.30%
National Apartment — 5.68%
South Florida Office — 7.18%
National CBD Office — 5.68%
National Suburban Office — 6.36%
National Warehouse Market — 5.48%
National Strip Shopping Center — 6.38%
National Regional Mall Market — 6.03%

В течение 2010 — 2015 лет спорстеригаеться также снижение ставки капитализации в Украине, которая являются сопоставима с вышеприведенными.

Также следует отметить, что по многолетним наблюдениям, специалисты отмечают изменение стоимости недвижимости в широком диапазоне, в противовес ставка капитализации остается относительно стабильной годами. Данное наблюдение перекликается с выводами Боба Шиллера, что на фондовом рынке доходность остается относительно стабильной, а изменения в дохиности является индикатором изменения стоимости. Для примера на рынке офисной недвижимости г. Лондона доходность офисной недвижимости колебалась в диапазоне от 4,1% до 9,5% в течение 1981 — 2014, со стандартным отклонением 1,3%, в то же время стоимость недвижимости в диапазоне от -28 % до + 34% со стандартным отклонением 13%. (Https://www.weforum.org/agenda/2016/01/cap-rates-cycles-and-how-to-inflate-a-real-estate-bubble). Приведем динамику:

2016_02_23_london_cap_rate

Стоимость квадратного метра квартиры Львов Украина

Среди стран Украина занимает 20-е место в рейтинге за стоимостью квадратного метра квартир. Выборка — 120-кв.м. квартиры, расположенные в центре самый больших городов в каждой стране. (Источник: global property guide).

Соседними является Словения, Андорра, Турция, Мальта.

Например средняя цена за квадратный метр (кв.м.). В Монако € 44,522; Великобритания € 25 575; Россия € 11 866; Италия € 5930; Украина € 2807; Польша € 2482; Эстония € 2373; Румыния € 1537; Венгрия € 1528.

В Украине наиболее высокая цена в Киеве. Средняя цена квадратного метра квартиры (не премиум) 1475 долларов США.

Львов также среди первых с ценой USD 900/кв.м.

Но если мы сравним такие показатели, как валовой национальный доход на душу населения, численность населения города, среднегодовая заработная плата, мы имеем модель, которая позволила бы сделать прогноз. Простой расчет дает результат, что средняя цена в Львове 500 -USD800 USD..

Поэтому, возможно, цена будет снижаться.

Оценку при отчуждении недвижимости осуществляют независимые оценщики

Определение оценочной стоимости для целей, предусмотренных Налоговым кодексом Украины осуществляется субъектами оценочной деятельности (Постановление КМУ от 25.03.2015 № 146)

Cхема технико-экономического обоснования по стандартам UNIDO (структура бизнес плана)

1. Резюме — краткий обзор всех основных вопросов содержания каждой главы

2. Предпосылки и история проекта

3. Анализ рынка и концепция маркетинга

4. Материальные ресурсы (приблизительная потребность, существующее и потенциальное положение с поставками, грубая оценка годовых затрат на местные и импортируемые материальные ресурсы)

5. Месторасположение, участок и окружающая среда

6. Проектно-конструкторские работы

7. Организация и накладные расходы

8. Трудовые ресурсы

9. Календарное осуществление проекта

10. Финансовый анализ и инвестиции

• Полные инвестиционные затраты: приблизительная оценка потребностей в оборотном капитале; оценка основного капитала

• Финансирование проекта: предполагаемая структура капитала и предполагаемое финансирование (местное и иностранное); издержки финансирования

• Производственные издержки (значительные по величине статьи издержек, которые должны быть классифицированы как расходы на материалы, на персонал и накладные расходы, а также как постоянные и переменные издержки)

• Финансовая оценка, основанная на вышеперечисленных оценочных величинах: срок окупаемости; простая норма прибыли; точка безубыточности; внутренняя норма доходности; анализ чувствительности

• Оценка с точки зрения национальной экономики (экономический анализ затрат и выгод)

В случае необходимости поможем в составлении бизнес плана по разным стандартам.

Экспертная оценка имущества Львов

Оценка имущества, имущественных прав (далее — оценка имущества) — это процесс определения их стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами, и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности (Экспертная оценка имущества Львов).

Субъект оценочной деятельности — субъекты хозяйствования — зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица — субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющих хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии Закона;

Оценщик: гражданин Украины, иностранец и лица без гражданства, сдавшие квалификационный экзамен и получили квалификационное свидетельство оценщика в соответствии с требованиями Закона.

Имущество (объект оценки):

  • объекты в материальной форме, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное;
  • паи, ценные бумаги;
  • нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности;
  • целостные имущественные комплексы всех форм собственности;
  • любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности,
    в том числе права, которые являются составными частями права собственности
    (Права владения, распоряжения, пользования) (имущественные права);
  • другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования
    природных ресурсов и т.п.;
  • права требования.

В случае необходимости обращайтесь, работаем на территории Львова и Львовской области (Украина, Львов).