Рынок квартир Львова вторичный и первичный май 2016

Изменение стоимости наблюдается во всех районах Львова, однако наиболее негативную тенденцию имеет Сиховский район с темпом падения -3%, наименее отрицательная тенденция характерна в Галицком и Франковском районах, где темп падения практически отсутствует. Однако в целом рынок недвижимости имеет негативную тенденцию.

На эту ситуацию влияет предложение новостроек Львова. Для примера можно привести: Принятие в эксплуатацию жилья во Львове (кв.м общей площади), Год:

  • 2013 — 246553 кв.м. (2%);
  • 2014 — 423373 кв.м. (72%);
  • 2015 — 571836 кв.м. (35%);
  • 2016 — 112055 кв.м. (30%);

Приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / кв.м.)

 

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов ноябрь 2017).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицкий1120
Железнодорожный760
Личаковський845
Шевченковский755
Сиховський665
Франковский810
Средняя800

2016_11_28_graf_sq_m

Март — апрель 2016 Тенденция — спад рынка недвижимости Львова продолжается

Тенденция стабильная, цены незначительно ползут вниз. Однако на «престижные» квартиры цены стабильны, вероятно в связи с их небольшим предложением, и малой степенью нового строительства в «престижных» районах. Цены на квартиры в домах массовых серий строительства падают, спад цен на квартиры в новостройках несколько ниже. Динамика приведена ниже.

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов ноябрь 2017).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицкий1120
Железнодорожный760
Личаковський845
Шевченковский755
Сиховський665
Франковский810
Средняя800

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / sq.m.)

2016_04_21_graf_sq_m

Поправка на торг на рынке недвижимости

Цена — фактическая сумма денег, уплаченная за объект оценки или подобное имущество.
Как производная рынка, цена является важным экономическим рычагом механизма рыночной экономики. Ее действие проявляется через основные экономические законы, среди которых на рыночное ценообразование в наибольшей степени влияют закон стоимости, закон спроса и предложения, закон единства товарного и ценового обращения, закон конкуренции, закон возрастания потребностей и закон предельной полезности.

Согласно отечественной концепции цены на рынке устанавливаются непосредственно под влиянием спроса и предложения. При этом их уровень определяется суммой, уплачиваемой за конкретный товар.

  • спрос — экономическая категория, характеризующая представленную на рынке потребность потребителя в приобретении товара, которая обеспечена возможностью оплатить покупку наличными денежными или другими платежными средствами;
  • предложение — экономическая категория, характеризующая продукт, который есть на рынке или может быть доставлен на него, и желание производителя предложить его в продажу;

Другими словами цена формируется на пересечении интересов продавца и покупателя.
На поведение продавца влияет множество факторов в том числе: — затратный (себестоимосный) методологический подход (принцып) ценообразования; — Субъективное видение установления цены предложения и возможно ее уменьшение на коэффициент торга; — Объективные стороны рынка; — Временной момент экспозиции товара. Возможны отклонения от рыночной цены для стороны продавца: продавец, чтобы не «прогадать», заведомо устанавливает несколько выше начальную стоимость, для того, чтобы иметь возможность предоставить скидку на торг и тем самым психологически «привязать» потенциального покупателя; плохая осведомленность продавца о состоянии рынка, соответственно возможная погрешность в рыночной стоимости как в сторону увеличения цены предложения так и уменьшения; неосведомленность о структуре рынка на данный товар.
Позиции покупателя характерен ценностный методический подход ценообразования. Покупатель хочет купить товар по самой низкой цене среди однородных товаров. Возможны отклонения от рыночной цены при ценностном подходе: покупатель мало осведомлен о конъюнктуре рынка; имеющийся спекулятивный интерес; тому подобное.

Для совпадение интереса покупателя и продавца важное значение имеет торг.

Торг является важной составляющей процесса формирования цены. На самом деле рынок недвижимости не является абсолютно открытым и соответственно рыночная цена является точно неизвестной. Соответственно цена продажи является подвластна как свойствами самого товара так и множественностью участников рынка.

Торг является прекрасным уравновешиванием позиции покупателя и продавца.

Проводя многолетние наблюдения за рынком недвижимости можем сделать заключение:

  • Чем развитый рынок тем больше цена товара приближается к цене предложения продавца и желаемой цены покупателя.
  • При преобладании предложения цены постепенно снижаются и величина торга растет, цены могут быть меньше сформированы ценностным подходом.
  • При преобладании спроса величина торга падает а цена может приближаться к цене сложившейся ценностным подходом. Чем больше отклонение цен в пределах выбранного сегмента тем больше величина торга.
  • Наличие признаков падающего рынка увеличивает коэффициент торга (подробнее)
  • Фаза рынка.

Согласно совокупности вышеприведенных факторов «сила торга» покупателя (продавца) переменная, и только совпадению формирует цену.

Таким образом величину торга можно разделить на две составляющие: 1. Минимальная величина торга на определенный товар (значительно зависит от состояния рынка), которая может быть равна и 0%; 2. Размер торга, что следует из выборки объектов для сравнения, исчисляется после внесения всех корректировок на различия.

Вторую составляющую торга определяем с помощью статистических показателей.

К наиболее употребляемых распределений принадлежит нормальное распределение. Нормальное распределение полностью определяется двумя параметрами: средним и отклонениям. При нормальном распределении значения признака преимущественно сосредотачивается у центра распределения средней. Соответственно по средней и отклонениям вычисляют коэффициент вариации.

Величина разницы цены предложения и рыночной цены отвечает: погрешности продавца (покупателя) вызванную вышеприведенными факторами. Согласно поправка на торг, при предположении, развитого рынка составит величину в пределах коэффициента вариации (после внесения корректировок аналогов) увеличенной на базовую величину минимального торга. Kt = V / k + Bb.

Соответственно торг равный:

(1)   \begin{equation*} \(V=\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}\) \qquad \(Kt=\frac{\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}}k+b_b\) \end{equation*}

де 1/k — частка от коэффициента вариации, при нормальном распределении k=2;
Bb — базовый коэффициент торга.

Февраль — март 2016 оживления на рынке недвижимости Львова нет

Февраль — март 2016 оживление на рынке недвижимости нету. Тенденция стоимости квартир во Львове за последние месяцы не меняется, цены постепенно падают в разных сегментах рынка с разной интенсивностью. Среди факторов можно выделить девальвацию гривны и предложением нового строительства.

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов ноябрь 2017).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицкий1120
Железнодорожный760
Личаковський845
Шевченковский755
Сиховський665
Франковский810
Средняя800

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / кв.м.)

2016_03_22_graf_sq_m

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов, динамика цен).

Тенденция стоимости квартир во Львове не меняется, цены на квартиры в г. Львове уверенно продолжают снижаться. Хотя темпы различные по разным сегментам. …

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов февраль 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Середня850
Галицький1100
Залізничний850
Личакiвський900
Шевченківський850
Сихiвський
750
Франківський900

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / sq.m.)

2016_02_25_graf_sq_m

Ставка капитализации тенденция снижения

Канада. Согласно отчету CBRE, ставка капитализации для некоторых видов активов снижается. Местные и международные инвесторы были готовы платить за безопасность в этот период экономической нестабильности. Так например в конце 2015 году в Торонто ставка капитализации опустилась до 6%, в 2010 году — 10%. Для апартаментов класса А — 3,25% — 4%. (Http://www.brookfieldrps.com/cbre-q3-2015-canadian-cap-rates/).

США: в сегменте квартир 2010 — 8,3%; 2015 — 6,3%. Офисы снижение с 7,9% до 5,9%. (Http://www.reisreports.com/resources/cre-news-and-updates/apartment/q1-2015-cap-rate-trends).

Так, согласно «Тенденции рынка коммерческой недвижимости 3 квартал 2015 США» (http://www.realtor.org/sites/default/files/reports/2015/2015-q3-commercial-real-estate-market-survey-2015-11-03.pdf) имеем следующие ставки и вакантность:

  • Office: Cap rate 7.8%, Vacancy 16.0%
  • Industrial: Cap rate 7.8%, Vacancy 11.5%
  • Retail: Cap rate 7.7%, Vacancy 13.0%
  • Multifamily: Cap rate 7.6%, Vacancy 7.4%
  • Hotel: Cap rate 8.8%, Vacancy 17.5%

Для примера приведем ставки капитализации в Флориде.

Commercial Capitalization Rate Indications (https://blazejack.wordpress.com/2016/02/02/2016-capitalization-rate-expectations/):

Appartment — Southeast Region — 5.30%
National Apartment — 5.68%
South Florida Office — 7.18%
National CBD Office — 5.68%
National Suburban Office — 6.36%
National Warehouse Market — 5.48%
National Strip Shopping Center — 6.38%
National Regional Mall Market — 6.03%

В течение 2010 — 2015 лет спорстеригаеться также снижение ставки капитализации в Украине, которая являются сопоставима с вышеприведенными.

Также следует отметить, что по многолетним наблюдениям, специалисты отмечают изменение стоимости недвижимости в широком диапазоне, в противовес ставка капитализации остается относительно стабильной годами. Данное наблюдение перекликается с выводами Боба Шиллера, что на фондовом рынке доходность остается относительно стабильной, а изменения в дохиности является индикатором изменения стоимости. Для примера на рынке офисной недвижимости г. Лондона доходность офисной недвижимости колебалась в диапазоне от 4,1% до 9,5% в течение 1981 — 2014, со стандартным отклонением 1,3%, в то же время стоимость недвижимости в диапазоне от -28 % до + 34% со стандартным отклонением 13%. (Https://www.weforum.org/agenda/2016/01/cap-rates-cycles-and-how-to-inflate-a-real-estate-bubble). Приведем динамику:

2016_02_23_london_cap_rate

Стоимость квадратного метра квартиры Львов Украина

Среди стран Украина занимает 20-е место в рейтинге за стоимостью квадратного метра квартир. Выборка — 120-кв.м. квартиры, расположенные в центре самый больших городов в каждой стране. (Источник: global property guide).

Соседними является Словения, Андорра, Турция, Мальта.

Например средняя цена за квадратный метр (кв.м.). В Монако € 44,522; Великобритания € 25 575; Россия € 11 866; Италия € 5930; Украина € 2807; Польша € 2482; Эстония € 2373; Румыния € 1537; Венгрия € 1528.

В Украине наиболее высокая цена в Киеве. Средняя цена квадратного метра квартиры (не премиум) 1475 долларов США.

Львов также среди первых с ценой USD 900/кв.м.

Но если мы сравним такие показатели, как валовой национальный доход на душу населения, численность населения города, среднегодовая заработная плата, мы имеем модель, которая позволила бы сделать прогноз. Простой расчет дает результат, что средняя цена в Львове 500 -USD800 USD..

Поэтому, возможно, цена будет снижаться.