Author Archives: KG SEPTIMA

Определение размера убытков в хозяйственной деятельности при нарушении договоров. Упущенная выгода.

Согласно ст. 22 ГК Убытками являются:

1) потери, понесенные лицом в связи с уничтожением или повреждением вещи, а также расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления своего нарушенного права (реальные убытки);

2) доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

То есть, в соответствии с предписаниями статьи 22 Гражданского кодекса Украины убытками являются, в частности, доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Таким образом, в виде упущенной выгоды возмещаются только те убытки, которые могли бы быть реально получены.

Оценка упущенной выгоды проводится путем применения:

  • оценочной процедуры накопления чистого операционного дохода (чистого денежного потока, прибыли), не получила лицо, которому причинен ущерб, начиная с установленной даты невозможности собственного использования ею имущества до даты оценки;
  • оценочной процедуры дисконтирования чистого операционного дохода (чистого денежного потока, прибыли), не получит лицо, которому причинен ущерб, от даты предполагаемого возмещения убытков в размере стоимости имущества, определенной с учетом состояния имущества в хищения, недостачи, уничтожения, порчи, или от даты с которой такое использование будет возможно до даты оценки в соответствии с абзацем вторым части третьей статьи 22 Гражданского кодекса Украины (в случае предположения о невозможности использования имущества лицом, которому причинен ущерб, после даты оценки);
  • других оценочных процедур по определению размера упущенной выгоды.

Приведем последствия нарушений договорных обязательств и виды (склад) вреда (убытков), в том числе упущенной выгоды:

  • Уменьшение объема производства или реализации продукции (работ, услуг): Неполученная прибыль; увеличение условно-постоянных расходов в себестоимости продукции; расходы по уплате санкций*
    Простои и форсирование производства: Расходы по заработной плате с отчислениями на социальное страхование; расходы по уплате санкций
  • Замена сырья, материалов, комплектующих изделии: Расходы по заработной плате с отчислениями на социальное страхование (при увеличении трудоемкости продукции); расходы по сырью, материалам, комплектующим изделиям и топливно-энергетическим ресурсах
  • Устранение недостатков в полученной продукции (выполненных работах): Расходы по заработной плате с отчислениями на социальное страхование; материальные затраты, связанные с устранением недостатков
    Возврат или реализация продукции ненадлежащего качества или некомплектной: Расходы по возврату продукции поставщику или ее реализации
  • Брак в результате использования полученных от поставщика изделий (сырья, материалов, заготовок и т.д.) со скрытым неустранимым дефектом (браком), выявленным в процессе производства продукции (работ, услуг) или при эксплуатации (использовании) этой продукции (работ, услуг) у потребителя: Себестоимость брака; расходы на возмещение затрат, понесеных потребителем в связи с приобретением продукции (работ, услуг), изготовленной с использованием изделий (сырья, материалов, заготовок и т.д.) со скрытым неустранимым дефектом, расходы на демонтаж этой продукции, а также транспортные расходы, вызванные заменой бракованной продукции; неполученная прибыль; расходы по уплате санкций
  • Доставка продукции ускоренным способом Приобретение продукции у другого поставщика или производство ее своими силами Утрата или повреждение имущества: Расходы по доставке продукции ускоренным способом Расходы по приобретению продукции у другого поставщика или производству ее своими силами Стоимость утраченного имущества; сумма уценки поврежденого имущества или расходы по устранению повреждения
  • Изменение ассортимента изготовленной продукции (работ, услуг): Неполученная прибыль; расходы по уплате санкций; увеличение (снижение) условно-постоянных расходов в себестоимости продукции
    Снижение качества производимой продукции (работ, услуг): Неполученная прибыль, расходы на возмещение уценки продукции; расходы по устранению недостатков в поставленной продукции (работах, услугах); дополнительные расходы на гарантийный ремонт и обслуживание изделий у потребителя; расходы по уплате санкций

НПА:

  • Тимчасова Методика визначення розміру шкоди (збитків), що заподіяна порушеннями господарських […]  Органи влади СРСР; Методика від 21.12.1990
  • Про затвердження Методики оцінки майна Кабінет Міністрів України; Постанова, Методика, Перелік […] від 10.12.2003 № 1891
  • Про затвердження Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних […] Кабінет Міністрів України; Постанова, Методика, Перелік […] від 25.07.2007 № 963

 

Доходность квартир. Европа. Gross Rental Yields.

Валовой годовой доход от аренды (Gross Rental Yields), выраженный как процент от стоимости покупки недвижимости. Это то, что хозяин может ожидать как возврат на свои инвестиции до уплаты налогов, платы за обслуживание и другие расходы.

Рассчитывается как отношение годовой арендной платы к стоимости недвижимости:

Gross Rental Yields = Annual Rent / Property Costs,%.

По данным ресурса www.globalpropertyguide.com наблюдаем следующие значения GRY:

Австрия — 2,18%; GDP / Per Capita (51,307) Франция — 2,89%; GDP / Per Capita (44,538) Великобритания — 3,21%; GDP / Per Capita (45,653) Россия — 3,22%; GDP / Per Capita (12,926) Германия — 3,34%; GDP / Per Capita (47,59) Финляндия — 3,63%; GDP / Per Capita (49,497) Турция — 3,79%; GDP / Per Capita (10,482) Швейцария — 3,81%; GDP / Per Capita (87,475) Греция — 3,83%; GDP / Per Capita (21,653) Люксембург — 3,85%; GDP / Per Capita (111,716) Италия — 3,86%; GDP / Per Capita (35,823) Испания — 3,91%; GDP / Per Capita (30,278) Чехия — 4,18%; GDP / Per Capita (19,563) Кипр — 4,23%; GDP / Per Capita (26,115) Эстония — 4,28%; GDP / Per Capita (19,671) Мальта — 4,35%; GDP / Per Capita (24,876) Сербия — 4,44%; GDP / Per Capita (6,123) Словения — 4,46%; GDP / Per Capita (24,019) Болгария — 4,64%; GDP / Per Capita (7,753) Дания — 4,84%; GDP / Per Capita (60,564) Бельгия — 4,87%; GDP / Per Capita (47,722) Латвия — 4,92%; GDP / Per Capita (15,729) Нидерланды — 5,45%; GDP / Per Capita (51,373) Польша — 5,46%; GDP / Per Capita (14,379) Литва — 5,98%; GDP / Per Capita (16,386) Хорватия — 6,07%; GDP / Per Capita (13,494) Португалия — 6,16%; GDP / Per Capita (22,13) Черногория — 7,53%; GDP / Per Capita (7,149) Венгрия — 7,55%; GDP / Per Capita (13,881) Румыния — 7,76%; GDP / Per Capita (10,035) Молдова — 10,00%; GDP / Per Capita (2,233) Украина — 9,09%; GDP / Per Capita (3,055).

Из приведенных данных можно сделать вывод:

  • чем более развита страна тем больше срок окупаемости недвижимости
  • в странах с низким показателем GDP / Per Capita стоимость недвижимости существенно ниже
  • середьозважена валовая доходность операций аренды 4,22%

Рынок квартир Львова вторичный и первичный май 2016

Изменение стоимости наблюдается во всех районах Львова, однако наиболее негативную тенденцию имеет Сиховский район с темпом падения -3%, наименее отрицательная тенденция характерна в Галицком и Франковском районах, где темп падения практически отсутствует. Однако в целом рынок недвижимости имеет негативную тенденцию.

На эту ситуацию влияет предложение новостроек Львова. Для примера можно привести: Принятие в эксплуатацию жилья во Львове (кв.м общей площади), Год:

  • 2013 — 246553 кв.м. (2%);
  • 2014 — 423373 кв.м. (72%);
  • 2015 — 571836 кв.м. (35%);
  • 2016 — 112055 кв.м. (30%);

Приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / кв.м.)

2016_05_30_graf_sq_m

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов октябрь 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицький1110
Залізничний780
Личакiвський830
Шевченківський790
Сихiвський
700
Франківський840
Середня650

Март — апрель 2016 Тенденция — спад рынка недвижимости Львова продолжается

Тенденция стабильная, цены незначительно ползут вниз. Однако на «престижные» квартиры цены стабильны, вероятно в связи с их небольшим предложением, и малой степенью нового строительства в «престижных» районах. Цены на квартиры в домах массовых серий строительства падают, спад цен на квартиры в новостройках несколько ниже. Динамика приведена ниже.

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов октябрь 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицький1110
Залізничний780
Личакiвський830
Шевченківський790
Сихiвський
700
Франківський840
Середня650

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / sq.m.)

2016_04_21_graf_sq_m

Поправка на торг на рынке недвижимости

Цена — фактическая сумма денег, уплаченная за объект оценки или подобное имущество.
Как производная рынка, цена является важным экономическим рычагом механизма рыночной экономики. Ее действие проявляется через основные экономические законы, среди которых на рыночное ценообразование в наибольшей степени влияют закон стоимости, закон спроса и предложения, закон единства товарного и ценового обращения, закон конкуренции, закон возрастания потребностей и закон предельной полезности.

Согласно отечественной концепции цены на рынке устанавливаются непосредственно под влиянием спроса и предложения. При этом их уровень определяется суммой, уплачиваемой за конкретный товар.

  • спрос — экономическая категория, характеризующая представленную на рынке потребность потребителя в приобретении товара, которая обеспечена возможностью оплатить покупку наличными денежными или другими платежными средствами;
  • предложение — экономическая категория, характеризующая продукт, который есть на рынке или может быть доставлен на него, и желание производителя предложить его в продажу;

Другими словами цена формируется на пересечении интересов продавца и покупателя.
На поведение продавца влияет множество факторов в том числе: — затратный (себестоимосный) методологический подход (принцып) ценообразования; — Субъективное видение установления цены предложения и возможно ее уменьшение на коэффициент торга; — Объективные стороны рынка; — Временной момент экспозиции товара. Возможны отклонения от рыночной цены для стороны продавца: продавец, чтобы не «прогадать», заведомо устанавливает несколько выше начальную стоимость, для того, чтобы иметь возможность предоставить скидку на торг и тем самым психологически «привязать» потенциального покупателя; плохая осведомленность продавца о состоянии рынка, соответственно возможная погрешность в рыночной стоимости как в сторону увеличения цены предложения так и уменьшения; неосведомленность о структуре рынка на данный товар.
Позиции покупателя характерен ценностный методический подход ценообразования. Покупатель хочет купить товар по самой низкой цене среди однородных товаров. Возможны отклонения от рыночной цены при ценностном подходе: покупатель мало осведомлен о конъюнктуре рынка; имеющийся спекулятивный интерес; тому подобное.

Для совпадение интереса покупателя и продавца важное значение имеет торг.

Торг является важной составляющей процесса формирования цены. На самом деле рынок недвижимости не является абсолютно открытым и соответственно рыночная цена является точно неизвестной. Соответственно цена продажи является подвластна как свойствами самого товара так и множественностью участников рынка.

Торг является прекрасным уравновешиванием позиции покупателя и продавца.

Проводя многолетние наблюдения за рынком недвижимости можем сделать заключение:

  • Чем развитый рынок тем больше цена товара приближается к цене предложения продавца и желаемой цены покупателя.
  • При преобладании предложения цены постепенно снижаются и величина торга растет, цены могут быть меньше сформированы ценностным подходом.
  • При преобладании спроса величина торга падает а цена может приближаться к цене сложившейся ценностным подходом. Чем больше отклонение цен в пределах выбранного сегмента тем больше величина торга.
  • Наличие признаков падающего рынка увеличивает коэффициент торга (подробнее)
  • Фаза рынка.

Согласно совокупности вышеприведенных факторов «сила торга» покупателя (продавца) переменная, и только совпадению формирует цену.

Таким образом величину торга можно разделить на две составляющие: 1. Минимальная величина торга на определенный товар (значительно зависит от состояния рынка), которая может быть равна и 0%; 2. Размер торга, что следует из выборки объектов для сравнения, исчисляется после внесения всех корректировок на различия.

Вторую составляющую торга определяем с помощью статистических показателей.

К наиболее употребляемых распределений принадлежит нормальное распределение. Нормальное распределение полностью определяется двумя параметрами: средним и отклонениям. При нормальном распределении значения признака преимущественно сосредотачивается у центра распределения средней. Соответственно по средней и отклонениям вычисляют коэффициент вариации.

Величина разницы цены предложения и рыночной цены отвечает: погрешности продавца (покупателя) вызванную вышеприведенными факторами. Согласно поправка на торг, при предположении, развитого рынка составит величину в пределах коэффициента вариации (после внесения корректировок аналогов) увеличенной на базовую величину минимального торга. Kt = V / k + Bb.

Соответственно торг равный:

(1)   \begin{equation*} \(V=\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}\) \qquad \(Kt=\frac{\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}}k+b_b\) \end{equation*}

де 1/k — частка от коэффициента вариации, при нормальном распределении k=2;
Bb — базовый коэффициент торга.

Февраль — март 2016 оживления на рынке недвижимости Львова нет

Февраль — март 2016 оживление на рынке недвижимости нету. Тенденция стоимости квартир во Львове за последние месяцы не меняется, цены постепенно падают в разных сегментах рынка с разной интенсивностью. Среди факторов можно выделить девальвацию гривны и предложением нового строительства.

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов октябрь 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицький1110
Залізничний780
Личакiвський830
Шевченківський790
Сихiвський
700
Франківський840
Середня650

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / кв.м.)

2016_03_22_graf_sq_m

Экспертная оценка земли Львов Лицензирование

В зависимости от цели и методов проведения оценка земель делится на следующие виды:

  • бонитировки почв;
  • экономическая оценка земель;
  • денежная оценка земельных участков.

Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Субъектами оценочной деятельности (СОД) в сфере оценки земель являются: юридические, физические лица, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления.

Основные требования к СОД (ст. 6 Закон от 11.12.2003 № 1378-IV):

  • юридические лица: наличие в штате оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков, СОД должны быть зарегистрированы в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей. Однако СОД не могут быть зарегистрированы в указанном реестре.
  • физические лица: получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков и лицензию на выполнение землеоценочных работ в установленном законом порядке. Однако 28.06.2015 вступили в силу изменения в ЗУ «О лицензировании видов хозяйственной деятельности», которыми из перечня видов хозяйственной деятельности, подлежащих лицензированию исключено землеоценочные работы.

То есть существует юридическая коллизия.

Соответственно необходимо упомянуть еще один Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», где указано, что СОД является … .которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с настоящим Законом, по направлениям оценки имущества. В приказе ФГИУ 14.03.2002 № 479 среди других приведены направление 1 «Оценка объектов в материальной форме»: специализация 1.1 «Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков и имущественных прав на них».

Оценка имущества, имущественных прав (далее — оценка имущества) — это процесс определения их стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами, указанными в статье 9 этого Закона (далее — нормативно-правовые акты по оценке имущества), и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности. (Ст. 3 Закона 12.07.2001 № 2658-III).

Экспертная денежная оценка земельных участков — результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета (ст.1 ЗУ от 11.12.2003 № 1378-IV);

Из чего следует, что в настоящее время, до момента согласования НПА, право на проведение работ по экспертной денежной оценки земельных участков имеют:

  • юридические лица в штате которых работает оценщик по экспертной денежной оценке земельных участков, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности по направлению 1 «Оценка объектов в материальной форме»: специализация 1.1 «Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков и имущественных прав на них «.
  • физические лица, получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности по направлению 1 «Оценка объектов в материальной форме»: специализация 1.1 «Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков и имущественных прав на них «.

Данная позиция также высказана «Земельный союз Украины» (Разъяснение относительно осуществления хозяйственной деятельности по проведению землеоценочных работ и земельных торгов после вступления в силу Закона Украины от 02.03.2015 № 222-VIII «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» http://zsu.org.ua/novini/podiji-asotsiatsiji/10911-roz-iasnennia-shchodo-provadzhennia-hospodarskoi-diialnosti-z-provedennia-zemleotsinochnykh-robit-ta-zemelnykh-torhiv-pislia-nabrannia-chynnosti-zakonom-ukrainy-vid-02-03-2015-222-viii-pro-litsenzuvannia-vydiv-hospodarskoi-diialnosti): «Таким образом, до внесения изменений в Закон Украины от 22.05.2003 № 858-IV« О землеустройстве », которые бы позволили проведение регистрации юридических лиц в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей, к юридическим лицам как субъектов хозяйствования должна применяться только требование о наличии в своем составе оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков. «

Оценку при отчуждении недвижимости осуществляют независимые оценщики

Определение оценочной стоимости для целей, предусмотренных Налоговым кодексом Украины осуществляется субъектами оценочной деятельности (Постановление КМУ от 25.03.2015 № 146)

Экспертная оценка имущества Львов

Оценка имущества, имущественных прав (далее — оценка имущества) — это процесс определения их стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами, и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности (Экспертная оценка имущества Львов).

Субъект оценочной деятельности — субъекты хозяйствования — зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица — субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющих хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии Закона;

Оценщик: гражданин Украины, иностранец и лица без гражданства, сдавшие квалификационный экзамен и получили квалификационное свидетельство оценщика в соответствии с требованиями Закона.

Имущество (объект оценки):

  • объекты в материальной форме, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное;
  • паи, ценные бумаги;
  • нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности;
  • целостные имущественные комплексы всех форм собственности;
  • любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности,
    в том числе права, которые являются составными частями права собственности
    (Права владения, распоряжения, пользования) (имущественные права);
  • другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования
    природных ресурсов и т.п.;
  • права требования.

В случае необходимости обращайтесь, работаем на территории Львова и Львовской области (Украина, Львов).