Физические характеристики земельного участка: корректировка на площадь, конфигурацию

При сопоставлении цен продажи подобными определяются застроенные земельные участки, имеющие:

  • одинаковую функцию использования земли и характер земельных улучшений;
  • общий район расположения;
  • близкие физические характеристики.

Физические характеристики: размер, конфигурация, уклон поверхности, состояние почв, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, физическое состояние объектов недвижимого имущества, таксационных видели подобное. (Постановление КМУ от 11 октября 2002 N 1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков»).

В данном случае рассмотрим внесения поправок на различие размера участка и конфигурации.

Площадь участка.

Расчет коэффициента проводим по формуле:

Ks = [Ln(So)/Ln(Si)]^d

Continue reading

Переоборудование чердака или достройка дома может повысить стоимость на 20%

Дополнительное устройство полноценной спальни или ванной комнаты увеличивает стоимость недвижимости.

Достройка дома или переоборудование чердака под жилье может увеличить стоимость недвижимости, основываясь на средних ценах жилых домов Nationwide Building Society расчитала, что устройство дополнительной ванной комнаты может увеличить стоимость дома на 4,9% в Англии, так увеличения площади этажа на 10% способствует росту цены на 5,1%.

Continue reading

Оценка недвижимого имущества Львова на падающем рынке Валютные риски

Характерные признаки падающего рынка:

  • излишки поставки имущества (несоответствие спроса и предложения);
  • увеличение срока реализации имущества;
  • цена предложения в предыдущих периодах является выше нынешней цены предложения;
  • цены продажи в предыдущих периодах является выше нынешней цены продажи;
  • снижение цены продажи по сравнению с ценой предложения;
  • увеличение предложений продажи недвижимости на соседних рынках.

В большинстве случаев одна из вышеприведенных характеристик не говорит о рынке падающем однако наличие одновременно несколько признаков свидетельствует о том, что рынок идет в низ.

Однако следует задать вопрос рынок падает по сравнению с каким периодом, месяц, квартал, год. В привязке к этим срокам можем говорить что рынок падает, стабильный, растет.

Соответственно речь идет о внешних факторах (обесценивание), и это обесценение необходимо учитывать в подходах к оценке.

По отношению к сравнительного подхода может сложиться впечатление, что это обесценение будет учтено дважды, поскольку цены сопоставимых объектов уже якобы учли это. Однако это вполне приемлемо применить поправку на негативные условия рынка (поправка на рынок падающий) на рынке где стоимость падает в период между датой продажи (предложения) и эффективной датой оценки.

Если рынок падал однако стабилизировался никаких дополнительных корректировок не требуется.

Валютные риски.

Среди многих факторов, влияющих на рынок недвижимости Украины, обменный курс основных валют может влиять на стоимость недвижимости выраженной в свободно конвертируемой валюте. Если наблюдать за динамикой цен на квартиры во Львове можно прийти к выводу, что скачок обменного курса (обесценение национальной валюты) значительно влияет на стоимость недвижимости, которая начинает снижаться. Данная ситуация повторяется в других странах (национальная валюта которых не относится к СКВ).

Учитывая вышеизложенное можно прийти к выводу, что изменение обменного курса гривни (при неизменности ВВП на душу населения в СКВ) вызывает снижение цен на недвижимость выраженную в валюте (см. Динамику). Таким образом, валютные тенденции могут помочь нам понять и прогнозировать местные цены на недвижимость в том числе Львове.

Источник информации:

  • The Appraisal Foundation (https://www.appraisalfoundation.org):
  • http://www.imexre.com/news/property-news/currency-rates-fluctuations-impact-dubai-real-estate-market–01092015/
  • http://www.gulfconstructiononline.com/news/story/5405?url=/IND_297056.html
  • http://www.offshorelivingletter.com/how-to-protect-against-currency-fluctuations-when-living-and-investing-overseas/
  • Оценка недвижимости Львов 02.2016

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов, динамика цен).

Тенденция стоимости квартир во Львове не меняется, цены на квартиры в г. Львове уверенно продолжают снижаться. Хотя темпы различные по разным сегментам. …

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов февраль 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Середня850
Галицький1100
Залізничний850
Личакiвський900
Шевченківський850
Сихiвський
750
Франківський900

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / sq.m.)

2016_02_25_graf_sq_m

Ставка капитализации тенденция снижения

Канада. Согласно отчету CBRE, ставка капитализации для некоторых видов активов снижается. Местные и международные инвесторы были готовы платить за безопасность в этот период экономической нестабильности. Так например в конце 2015 году в Торонто ставка капитализации опустилась до 6%, в 2010 году — 10%. Для апартаментов класса А — 3,25% — 4%. (Http://www.brookfieldrps.com/cbre-q3-2015-canadian-cap-rates/).

США: в сегменте квартир 2010 — 8,3%; 2015 — 6,3%. Офисы снижение с 7,9% до 5,9%. (Http://www.reisreports.com/resources/cre-news-and-updates/apartment/q1-2015-cap-rate-trends).

Так, согласно «Тенденции рынка коммерческой недвижимости 3 квартал 2015 США» (http://www.realtor.org/sites/default/files/reports/2015/2015-q3-commercial-real-estate-market-survey-2015-11-03.pdf) имеем следующие ставки и вакантность:

  • Office: Cap rate 7.8%, Vacancy 16.0%
  • Industrial: Cap rate 7.8%, Vacancy 11.5%
  • Retail: Cap rate 7.7%, Vacancy 13.0%
  • Multifamily: Cap rate 7.6%, Vacancy 7.4%
  • Hotel: Cap rate 8.8%, Vacancy 17.5%

Для примера приведем ставки капитализации в Флориде.

Commercial Capitalization Rate Indications (https://blazejack.wordpress.com/2016/02/02/2016-capitalization-rate-expectations/):

Appartment — Southeast Region — 5.30%
National Apartment — 5.68%
South Florida Office — 7.18%
National CBD Office — 5.68%
National Suburban Office — 6.36%
National Warehouse Market — 5.48%
National Strip Shopping Center — 6.38%
National Regional Mall Market — 6.03%

В течение 2010 — 2015 лет спорстеригаеться также снижение ставки капитализации в Украине, которая являются сопоставима с вышеприведенными.

Также следует отметить, что по многолетним наблюдениям, специалисты отмечают изменение стоимости недвижимости в широком диапазоне, в противовес ставка капитализации остается относительно стабильной годами. Данное наблюдение перекликается с выводами Боба Шиллера, что на фондовом рынке доходность остается относительно стабильной, а изменения в дохиности является индикатором изменения стоимости. Для примера на рынке офисной недвижимости г. Лондона доходность офисной недвижимости колебалась в диапазоне от 4,1% до 9,5% в течение 1981 — 2014, со стандартным отклонением 1,3%, в то же время стоимость недвижимости в диапазоне от -28 % до + 34% со стандартным отклонением 13%. (Https://www.weforum.org/agenda/2016/01/cap-rates-cycles-and-how-to-inflate-a-real-estate-bubble). Приведем динамику:

2016_02_23_london_cap_rate

Стоимость квадратного метра квартиры Львов Украина

Среди стран Украина занимает 20-е место в рейтинге за стоимостью квадратного метра квартир. Выборка — 120-кв.м. квартиры, расположенные в центре самый больших городов в каждой стране. (Источник: global property guide).

Соседними является Словения, Андорра, Турция, Мальта.

Например средняя цена за квадратный метр (кв.м.). В Монако € 44,522; Великобритания € 25 575; Россия € 11 866; Италия € 5930; Украина € 2807; Польша € 2482; Эстония € 2373; Румыния € 1537; Венгрия € 1528.

В Украине наиболее высокая цена в Киеве. Средняя цена квадратного метра квартиры (не премиум) 1475 долларов США.

Львов также среди первых с ценой USD 900/кв.м.

Но если мы сравним такие показатели, как валовой национальный доход на душу населения, численность населения города, среднегодовая заработная плата, мы имеем модель, которая позволила бы сделать прогноз. Простой расчет дает результат, что средняя цена в Львове 500 -USD800 USD..

Поэтому, возможно, цена будет снижаться.

Cхема технико-экономического обоснования по стандартам UNIDO (структура бизнес плана)

1. Резюме — краткий обзор всех основных вопросов содержания каждой главы

2. Предпосылки и история проекта

3. Анализ рынка и концепция маркетинга

4. Материальные ресурсы (приблизительная потребность, существующее и потенциальное положение с поставками, грубая оценка годовых затрат на местные и импортируемые материальные ресурсы)

5. Месторасположение, участок и окружающая среда

6. Проектно-конструкторские работы

7. Организация и накладные расходы

8. Трудовые ресурсы

9. Календарное осуществление проекта

10. Финансовый анализ и инвестиции

• Полные инвестиционные затраты: приблизительная оценка потребностей в оборотном капитале; оценка основного капитала

• Финансирование проекта: предполагаемая структура капитала и предполагаемое финансирование (местное и иностранное); издержки финансирования

• Производственные издержки (значительные по величине статьи издержек, которые должны быть классифицированы как расходы на материалы, на персонал и накладные расходы, а также как постоянные и переменные издержки)

• Финансовая оценка, основанная на вышеперечисленных оценочных величинах: срок окупаемости; простая норма прибыли; точка безубыточности; внутренняя норма доходности; анализ чувствительности

• Оценка с точки зрения национальной экономики (экономический анализ затрат и выгод)

В случае необходимости поможем в составлении бизнес плана по разным стандартам.