Author Archives: Marian Tsap

Физические характеристики земельного участка: корректировка на площадь, конфигурацию

При сопоставлении цен продажи подобными определяются застроенные земельные участки, имеющие:

  • одинаковую функцию использования земли и характер земельных улучшений;
  • общий район расположения;
  • близкие физические характеристики.

Физические характеристики: размер, конфигурация, уклон поверхности, состояние почв, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, физическое состояние объектов недвижимого имущества, таксационных видели подобное. (Постановление КМУ от 11 октября 2002 N 1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков»).

В данном случае рассмотрим внесения поправок на различие размера участка и конфигурации.

Площадь участка.

Расчет коэффициента проводим по формуле:

Ks = [Ln(So)/Ln(Si)]^d

  • Кз — коэффициент влияния размера площади земельного участка на рыночную стоимость;
  • Ln — функция натурального логарифма по основанию е;
  • So — площадь земельного участка, принятая за базовую, м2;
  • Si — площадь земельного участка с I-й группы земельных участков, м2;
  • i — номер группы земельных участков, сгруппированных по их размеру;
  • d — показатель дифференциации коэффициентов влияния размера земельного участка.)

Джерело інформації: праці Власова А.Д., Буянова А.Ю.

Конфигурация.

  • Правило «65-35». Правило гласит, что стоимость треугольного участка со стороной по фронту улицы составляет 65% стоимости прямоугольного участка такой же стороной и глубиной. Если же на главной улице находится вершина треугольного участка, то его стоимость будет в пределах 35% стоимости участка прямоугольной формы такой же стороной и глубиной (65/35 Rule – Rule states that the value of a triangular lot with its base on the facing street will be approximately 65% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth. The value of the triangular lot with its apex on the facing street will be 35% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth[1]).
  • Еще одной характеристикой, может служить поправкой на размер, есть поправка на глубину застроенного земельного участка. Эта поправка применяется, когда за единицу сравнения берется погонный метр ее фронтальной грани. В этом случае применяется «правило 4-3-2-1». В соответствии с этим на первые 25% глубины приходится 40% стоимости, на вторые 25% — 30% стоимости, на третьи 25% — 20% стоимости и последние 25% — 10% стоимости. (4-3-2-1- Rule, rule that states the the first 25% of depth represents 40% of the value; the second 25%; the third 25%-20% of the value and the final 25%-10% of the value.   We used only 2 land files based on  a  70%  first  half  and  30%  back  half  land  parcel  rule.)

[1] https://co.monmouth.nj.us/page.aspx?ID=283; http://www.iaao.org/media/Pubs/IAAO_Glossary.pdf

Переоборудование чердака или достройка дома может повысить стоимость на 20%

Дополнительное устройство полноценной спальни или ванной комнаты увеличивает стоимость недвижимости.

Достройка дома или переоборудование чердака под жилье может увеличить стоимость недвижимости, основываясь на средних ценах жилых домов Nationwide Building Society расчитала, что устройство дополнительной ванной комнаты может увеличить стоимость дома на 4,9% в Англии, так увеличения площади этажа на 10% способствует росту цены на 5,1%.

Полноценное увеличение площади этажа или переоборудование чердака может увеличить стоимость ориентировочно на 22%

Например увеличение площади этажа путем устройства дополнительной спальни площадью 13 кв.м. может увеличить стоимость на 10% таунхауса или 13% сблокированного дома.

Если владельцы переоборудуют с 3 до 4 спален, это может увеличить стоимость на 10% таунхауса, 9% сблокированного дома.

Дополнительная ванная комната — 5%
Увеличение площади этажа на 10% — 5%
Дополнительная полноценная спальня — 10%
Расширение / переоборудование чердака — 22%
Увеличение количества спален с 2 до 3 (3-4) (таунхауз) — 10%
Увеличение количества спален с 2 до 3 (сблокированный дом) — 13%
Увеличение количества спален с 3 до 4 (сблокированный дом) — 9%

Также отмечается, что расположение остается ключевым фактором стоимости недвижимости, однако другие факторы, такие как площадь дома, количество спален, также очень важный фактор.

Улучшение дома путем расширения этажа или устройства дополнительных площадей за счет чердака, остается хорошим путем к увеличению стоимости дома.

Однако в каждом конкретном случае необходимо учесть затраты на реконструкцию и экономический эффект после реконструкции, поскольку, как уже отмечалось выше расположения — ключевой фактор стоимости, и может иметь место, что расположение дома не будет способствовать экономически выгодному увеличению стоимости недвижимости после реконтрукции, тоесть расходы могут быть большими чем прирост стоимости.

Советуем прежде чем осуществлять инвестиции проконсультироваться со специалистами в данной сфере.

Источник информации:

  • http://www.theguardian.com/money/2016/mar/27/home-extension-or-loft-conversion-can-add-20-to-house-value
  • Экономическая оценка эффективности капиталовложений ПП КГ СЕПТИМА Львов 2016

Оценка недвижимого имущества Львова на падающем рынке Валютные риски

Характерные признаки падающего рынка:

  • излишки поставки имущества (несоответствие спроса и предложения);
  • увеличение срока реализации имущества;
  • цена предложения в предыдущих периодах является выше нынешней цены предложения;
  • цены продажи в предыдущих периодах является выше нынешней цены продажи;
  • снижение цены продажи по сравнению с ценой предложения;
  • увеличение предложений продажи недвижимости на соседних рынках.

В большинстве случаев одна из вышеприведенных характеристик не говорит о рынке падающем однако наличие одновременно несколько признаков свидетельствует о том, что рынок идет в низ.

Однако следует задать вопрос рынок падает по сравнению с каким периодом, месяц, квартал, год. В привязке к этим срокам можем говорить что рынок падает, стабильный, растет.

Соответственно речь идет о внешних факторах (обесценивание), и это обесценение необходимо учитывать в подходах к оценке.

По отношению к сравнительного подхода может сложиться впечатление, что это обесценение будет учтено дважды, поскольку цены сопоставимых объектов уже якобы учли это. Однако это вполне приемлемо применить поправку на негативные условия рынка (поправка на рынок падающий) на рынке где стоимость падает в период между датой продажи (предложения) и эффективной датой оценки.

Если рынок падал однако стабилизировался никаких дополнительных корректировок не требуется.

Валютные риски.

Среди многих факторов, влияющих на рынок недвижимости Украины, обменный курс основных валют может влиять на стоимость недвижимости выраженной в свободно конвертируемой валюте. Если наблюдать за динамикой цен на квартиры во Львове можно прийти к выводу, что скачок обменного курса (обесценение национальной валюты) значительно влияет на стоимость недвижимости, которая начинает снижаться. Данная ситуация повторяется в других странах (национальная валюта которых не относится к СКВ).

Учитывая вышеизложенное можно прийти к выводу, что изменение обменного курса гривни (при неизменности ВВП на душу населения в СКВ) вызывает снижение цен на недвижимость выраженную в валюте (см. Динамику). Таким образом, валютные тенденции могут помочь нам понять и прогнозировать местные цены на недвижимость в том числе Львове.

Источник информации:

  • The Appraisal Foundation (https://www.appraisalfoundation.org):
  • http://www.imexre.com/news/property-news/currency-rates-fluctuations-impact-dubai-real-estate-market–01092015/
  • http://www.gulfconstructiononline.com/news/story/5405?url=/IND_297056.html
  • http://www.offshorelivingletter.com/how-to-protect-against-currency-fluctuations-when-living-and-investing-overseas/
  • Оценка недвижимости Львов 02.2016

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов, динамика цен).

Тенденция стоимости квартир во Львове не меняется, цены на квартиры в г. Львове уверенно продолжают снижаться. Хотя темпы различные по разным сегментам. …

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов февраль 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Середня850
Галицький1100
Залізничний850
Личакiвський900
Шевченківський850
Сихiвський
750
Франківський900

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / sq.m.)

2016_02_25_graf_sq_m

Ставка капитализации тенденция снижения

Канада. Согласно отчету CBRE, ставка капитализации для некоторых видов активов снижается. Местные и международные инвесторы были готовы платить за безопасность в этот период экономической нестабильности. Так например в конце 2015 году в Торонто ставка капитализации опустилась до 6%, в 2010 году — 10%. Для апартаментов класса А — 3,25% — 4%. (Http://www.brookfieldrps.com/cbre-q3-2015-canadian-cap-rates/).

США: в сегменте квартир 2010 — 8,3%; 2015 — 6,3%. Офисы снижение с 7,9% до 5,9%. (Http://www.reisreports.com/resources/cre-news-and-updates/apartment/q1-2015-cap-rate-trends).

Так, согласно «Тенденции рынка коммерческой недвижимости 3 квартал 2015 США» (http://www.realtor.org/sites/default/files/reports/2015/2015-q3-commercial-real-estate-market-survey-2015-11-03.pdf) имеем следующие ставки и вакантность:

  • Office: Cap rate 7.8%, Vacancy 16.0%
  • Industrial: Cap rate 7.8%, Vacancy 11.5%
  • Retail: Cap rate 7.7%, Vacancy 13.0%
  • Multifamily: Cap rate 7.6%, Vacancy 7.4%
  • Hotel: Cap rate 8.8%, Vacancy 17.5%

Для примера приведем ставки капитализации в Флориде.

Commercial Capitalization Rate Indications (https://blazejack.wordpress.com/2016/02/02/2016-capitalization-rate-expectations/):

Appartment — Southeast Region — 5.30%
National Apartment — 5.68%
South Florida Office — 7.18%
National CBD Office — 5.68%
National Suburban Office — 6.36%
National Warehouse Market — 5.48%
National Strip Shopping Center — 6.38%
National Regional Mall Market — 6.03%

В течение 2010 — 2015 лет спорстеригаеться также снижение ставки капитализации в Украине, которая являются сопоставима с вышеприведенными.

Также следует отметить, что по многолетним наблюдениям, специалисты отмечают изменение стоимости недвижимости в широком диапазоне, в противовес ставка капитализации остается относительно стабильной годами. Данное наблюдение перекликается с выводами Боба Шиллера, что на фондовом рынке доходность остается относительно стабильной, а изменения в дохиности является индикатором изменения стоимости. Для примера на рынке офисной недвижимости г. Лондона доходность офисной недвижимости колебалась в диапазоне от 4,1% до 9,5% в течение 1981 — 2014, со стандартным отклонением 1,3%, в то же время стоимость недвижимости в диапазоне от -28 % до + 34% со стандартным отклонением 13%. (Https://www.weforum.org/agenda/2016/01/cap-rates-cycles-and-how-to-inflate-a-real-estate-bubble). Приведем динамику:

2016_02_23_london_cap_rate

Стоимость квадратного метра квартиры Львов Украина

Среди стран Украина занимает 20-е место в рейтинге за стоимостью квадратного метра квартир. Выборка — 120-кв.м. квартиры, расположенные в центре самый больших городов в каждой стране. (Источник: global property guide).

Соседними является Словения, Андорра, Турция, Мальта.

Например средняя цена за квадратный метр (кв.м.). В Монако € 44,522; Великобритания € 25 575; Россия € 11 866; Италия € 5930; Украина € 2807; Польша € 2482; Эстония € 2373; Румыния € 1537; Венгрия € 1528.

В Украине наиболее высокая цена в Киеве. Средняя цена квадратного метра квартиры (не премиум) 1475 долларов США.

Львов также среди первых с ценой USD 900/кв.м.

Но если мы сравним такие показатели, как валовой национальный доход на душу населения, численность населения города, среднегодовая заработная плата, мы имеем модель, которая позволила бы сделать прогноз. Простой расчет дает результат, что средняя цена в Львове 500 -USD800 USD..

Поэтому, возможно, цена будет снижаться.

Cхема технико-экономического обоснования по стандартам UNIDO (структура бизнес плана)

1. Резюме — краткий обзор всех основных вопросов содержания каждой главы

2. Предпосылки и история проекта

3. Анализ рынка и концепция маркетинга

4. Материальные ресурсы (приблизительная потребность, существующее и потенциальное положение с поставками, грубая оценка годовых затрат на местные и импортируемые материальные ресурсы)

5. Месторасположение, участок и окружающая среда

6. Проектно-конструкторские работы

7. Организация и накладные расходы

8. Трудовые ресурсы

9. Календарное осуществление проекта

10. Финансовый анализ и инвестиции

• Полные инвестиционные затраты: приблизительная оценка потребностей в оборотном капитале; оценка основного капитала

• Финансирование проекта: предполагаемая структура капитала и предполагаемое финансирование (местное и иностранное); издержки финансирования

• Производственные издержки (значительные по величине статьи издержек, которые должны быть классифицированы как расходы на материалы, на персонал и накладные расходы, а также как постоянные и переменные издержки)

• Финансовая оценка, основанная на вышеперечисленных оценочных величинах: срок окупаемости; простая норма прибыли; точка безубыточности; внутренняя норма доходности; анализ чувствительности

• Оценка с точки зрения национальной экономики (экономический анализ затрат и выгод)

В случае необходимости поможем в составлении бизнес плана по разным стандартам.