Monthly Archives: Июнь 2016

Физические характеристики земельного участка: корректировка на площадь, конфигурацию

При сопоставлении цен продажи подобными определяются застроенные земельные участки, имеющие:

  • одинаковую функцию использования земли и характер земельных улучшений;
  • общий район расположения;
  • близкие физические характеристики.

Физические характеристики: размер, конфигурация, уклон поверхности, состояние почв, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, физическое состояние объектов недвижимого имущества, таксационных видели подобное. (Постановление КМУ от 11 октября 2002 N 1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков»).

В данном случае рассмотрим внесения поправок на различие размера участка и конфигурации.

Площадь участка.

Расчет коэффициента проводим по формуле:

Ks = [Ln(So)/Ln(Si)]^d

  • Кз — коэффициент влияния размера площади земельного участка на рыночную стоимость;
  • Ln — функция натурального логарифма по основанию е;
  • So — площадь земельного участка, принятая за базовую, м2;
  • Si — площадь земельного участка с I-й группы земельных участков, м2;
  • i — номер группы земельных участков, сгруппированных по их размеру;
  • d — показатель дифференциации коэффициентов влияния размера земельного участка.)

Джерело інформації: праці Власова А.Д., Буянова А.Ю.

Конфигурация.

  • Правило «65-35». Правило гласит, что стоимость треугольного участка со стороной по фронту улицы составляет 65% стоимости прямоугольного участка такой же стороной и глубиной. Если же на главной улице находится вершина треугольного участка, то его стоимость будет в пределах 35% стоимости участка прямоугольной формы такой же стороной и глубиной (65/35 Rule – Rule states that the value of a triangular lot with its base on the facing street will be approximately 65% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth. The value of the triangular lot with its apex on the facing street will be 35% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth[1]).
  • Еще одной характеристикой, может служить поправкой на размер, есть поправка на глубину застроенного земельного участка. Эта поправка применяется, когда за единицу сравнения берется погонный метр ее фронтальной грани. В этом случае применяется «правило 4-3-2-1». В соответствии с этим на первые 25% глубины приходится 40% стоимости, на вторые 25% — 30% стоимости, на третьи 25% — 20% стоимости и последние 25% — 10% стоимости. (4-3-2-1- Rule, rule that states the the first 25% of depth represents 40% of the value; the second 25%; the third 25%-20% of the value and the final 25%-10% of the value.   We used only 2 land files based on  a  70%  first  half  and  30%  back  half  land  parcel  rule.)

[1] https://co.monmouth.nj.us/page.aspx?ID=283; http://www.iaao.org/media/Pubs/IAAO_Glossary.pdf

Рынок квартир Львова вторичный и первичный май 2016

Изменение стоимости наблюдается во всех районах Львова, однако наиболее негативную тенденцию имеет Сиховский район с темпом падения -3%, наименее отрицательная тенденция характерна в Галицком и Франковском районах, где темп падения практически отсутствует. Однако в целом рынок недвижимости имеет негативную тенденцию.

На эту ситуацию влияет предложение новостроек Львова. Для примера можно привести: Принятие в эксплуатацию жилья во Львове (кв.м общей площади), Год:

  • 2013 — 246553 кв.м. (2%);
  • 2014 — 423373 кв.м. (72%);
  • 2015 — 571836 кв.м. (35%);
  • 2016 — 112055 кв.м. (30%);

Приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / кв.м.)

2016_05_30_graf_sq_m

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов октябрь 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицький1110
Залізничний780
Личакiвський830
Шевченківський790
Сихiвський
700
Франківський840
Середня650