Monthly Archives: Апрель 2016

Март — апрель 2016 Тенденция — спад рынка недвижимости Львова продолжается

Тенденция стабильная, цены незначительно ползут вниз. Однако на «престижные» квартиры цены стабильны, вероятно в связи с их небольшим предложением, и малой степенью нового строительства в «престижных» районах. Цены на квартиры в домах массовых серий строительства падают, спад цен на квартиры в новостройках несколько ниже. Динамика приведена ниже.

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов октябрь 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицький1110
Залізничний780
Личакiвський830
Шевченківський790
Сихiвський
700
Франківський840
Середня650

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / sq.m.)

2016_04_21_graf_sq_m

Поправка на торг на рынке недвижимости

Цена — фактическая сумма денег, уплаченная за объект оценки или подобное имущество.
Как производная рынка, цена является важным экономическим рычагом механизма рыночной экономики. Ее действие проявляется через основные экономические законы, среди которых на рыночное ценообразование в наибольшей степени влияют закон стоимости, закон спроса и предложения, закон единства товарного и ценового обращения, закон конкуренции, закон возрастания потребностей и закон предельной полезности.

Согласно отечественной концепции цены на рынке устанавливаются непосредственно под влиянием спроса и предложения. При этом их уровень определяется суммой, уплачиваемой за конкретный товар.

  • спрос — экономическая категория, характеризующая представленную на рынке потребность потребителя в приобретении товара, которая обеспечена возможностью оплатить покупку наличными денежными или другими платежными средствами;
  • предложение — экономическая категория, характеризующая продукт, который есть на рынке или может быть доставлен на него, и желание производителя предложить его в продажу;

Другими словами цена формируется на пересечении интересов продавца и покупателя.
На поведение продавца влияет множество факторов в том числе: — затратный (себестоимосный) методологический подход (принцып) ценообразования; — Субъективное видение установления цены предложения и возможно ее уменьшение на коэффициент торга; — Объективные стороны рынка; — Временной момент экспозиции товара. Возможны отклонения от рыночной цены для стороны продавца: продавец, чтобы не «прогадать», заведомо устанавливает несколько выше начальную стоимость, для того, чтобы иметь возможность предоставить скидку на торг и тем самым психологически «привязать» потенциального покупателя; плохая осведомленность продавца о состоянии рынка, соответственно возможная погрешность в рыночной стоимости как в сторону увеличения цены предложения так и уменьшения; неосведомленность о структуре рынка на данный товар.
Позиции покупателя характерен ценностный методический подход ценообразования. Покупатель хочет купить товар по самой низкой цене среди однородных товаров. Возможны отклонения от рыночной цены при ценностном подходе: покупатель мало осведомлен о конъюнктуре рынка; имеющийся спекулятивный интерес; тому подобное.

Для совпадение интереса покупателя и продавца важное значение имеет торг.

Торг является важной составляющей процесса формирования цены. На самом деле рынок недвижимости не является абсолютно открытым и соответственно рыночная цена является точно неизвестной. Соответственно цена продажи является подвластна как свойствами самого товара так и множественностью участников рынка.

Торг является прекрасным уравновешиванием позиции покупателя и продавца.

Проводя многолетние наблюдения за рынком недвижимости можем сделать заключение:

  • Чем развитый рынок тем больше цена товара приближается к цене предложения продавца и желаемой цены покупателя.
  • При преобладании предложения цены постепенно снижаются и величина торга растет, цены могут быть меньше сформированы ценностным подходом.
  • При преобладании спроса величина торга падает а цена может приближаться к цене сложившейся ценностным подходом. Чем больше отклонение цен в пределах выбранного сегмента тем больше величина торга.
  • Наличие признаков падающего рынка увеличивает коэффициент торга (подробнее)
  • Фаза рынка.

Согласно совокупности вышеприведенных факторов «сила торга» покупателя (продавца) переменная, и только совпадению формирует цену.

Таким образом величину торга можно разделить на две составляющие: 1. Минимальная величина торга на определенный товар (значительно зависит от состояния рынка), которая может быть равна и 0%; 2. Размер торга, что следует из выборки объектов для сравнения, исчисляется после внесения всех корректировок на различия.

Вторую составляющую торга определяем с помощью статистических показателей.

К наиболее употребляемых распределений принадлежит нормальное распределение. Нормальное распределение полностью определяется двумя параметрами: средним и отклонениям. При нормальном распределении значения признака преимущественно сосредотачивается у центра распределения средней. Соответственно по средней и отклонениям вычисляют коэффициент вариации.

Величина разницы цены предложения и рыночной цены отвечает: погрешности продавца (покупателя) вызванную вышеприведенными факторами. Согласно поправка на торг, при предположении, развитого рынка составит величину в пределах коэффициента вариации (после внесения корректировок аналогов) увеличенной на базовую величину минимального торга. Kt = V / k + Bb.

Соответственно торг равный:

(1)   \begin{equation*} \(V=\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}\) \qquad \(Kt=\frac{\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}}k+b_b\) \end{equation*}

де 1/k — частка от коэффициента вариации, при нормальном распределении k=2;
Bb — базовый коэффициент торга.