Monthly Archives: Март 2016

Переоборудование чердака или достройка дома может повысить стоимость на 20%

Дополнительное устройство полноценной спальни или ванной комнаты увеличивает стоимость недвижимости.

Достройка дома или переоборудование чердака под жилье может увеличить стоимость недвижимости, основываясь на средних ценах жилых домов Nationwide Building Society расчитала, что устройство дополнительной ванной комнаты может увеличить стоимость дома на 4,9% в Англии, так увеличения площади этажа на 10% способствует росту цены на 5,1%.

Полноценное увеличение площади этажа или переоборудование чердака может увеличить стоимость ориентировочно на 22%

Например увеличение площади этажа путем устройства дополнительной спальни площадью 13 кв.м. может увеличить стоимость на 10% таунхауса или 13% сблокированного дома.

Если владельцы переоборудуют с 3 до 4 спален, это может увеличить стоимость на 10% таунхауса, 9% сблокированного дома.

Дополнительная ванная комната — 5%
Увеличение площади этажа на 10% — 5%
Дополнительная полноценная спальня — 10%
Расширение / переоборудование чердака — 22%
Увеличение количества спален с 2 до 3 (3-4) (таунхауз) — 10%
Увеличение количества спален с 2 до 3 (сблокированный дом) — 13%
Увеличение количества спален с 3 до 4 (сблокированный дом) — 9%

Также отмечается, что расположение остается ключевым фактором стоимости недвижимости, однако другие факторы, такие как площадь дома, количество спален, также очень важный фактор.

Улучшение дома путем расширения этажа или устройства дополнительных площадей за счет чердака, остается хорошим путем к увеличению стоимости дома.

Однако в каждом конкретном случае необходимо учесть затраты на реконструкцию и экономический эффект после реконструкции, поскольку, как уже отмечалось выше расположения — ключевой фактор стоимости, и может иметь место, что расположение дома не будет способствовать экономически выгодному увеличению стоимости недвижимости после реконтрукции, тоесть расходы могут быть большими чем прирост стоимости.

Советуем прежде чем осуществлять инвестиции проконсультироваться со специалистами в данной сфере.

Источник информации:

  • http://www.theguardian.com/money/2016/mar/27/home-extension-or-loft-conversion-can-add-20-to-house-value
  • Экономическая оценка эффективности капиталовложений ПП КГ СЕПТИМА Львов 2016

Февраль — март 2016 оживления на рынке недвижимости Львова нет

Февраль — март 2016 оживление на рынке недвижимости нету. Тенденция стоимости квартир во Львове за последние месяцы не меняется, цены постепенно падают в разных сегментах рынка с разной интенсивностью. Среди факторов можно выделить девальвацию гривны и предложением нового строительства.

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов октябрь 2016).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицький1110
Залізничний780
Личакiвський830
Шевченківський790
Сихiвський
700
Франківський840
Середня650

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / кв.м.)

2016_03_22_graf_sq_m

Оценка недвижимого имущества Львова на падающем рынке Валютные риски

Характерные признаки падающего рынка:

  • излишки поставки имущества (несоответствие спроса и предложения);
  • увеличение срока реализации имущества;
  • цена предложения в предыдущих периодах является выше нынешней цены предложения;
  • цены продажи в предыдущих периодах является выше нынешней цены продажи;
  • снижение цены продажи по сравнению с ценой предложения;
  • увеличение предложений продажи недвижимости на соседних рынках.

В большинстве случаев одна из вышеприведенных характеристик не говорит о рынке падающем однако наличие одновременно несколько признаков свидетельствует о том, что рынок идет в низ.

Однако следует задать вопрос рынок падает по сравнению с каким периодом, месяц, квартал, год. В привязке к этим срокам можем говорить что рынок падает, стабильный, растет.

Соответственно речь идет о внешних факторах (обесценивание), и это обесценение необходимо учитывать в подходах к оценке.

По отношению к сравнительного подхода может сложиться впечатление, что это обесценение будет учтено дважды, поскольку цены сопоставимых объектов уже якобы учли это. Однако это вполне приемлемо применить поправку на негативные условия рынка (поправка на рынок падающий) на рынке где стоимость падает в период между датой продажи (предложения) и эффективной датой оценки.

Если рынок падал однако стабилизировался никаких дополнительных корректировок не требуется.

Валютные риски.

Среди многих факторов, влияющих на рынок недвижимости Украины, обменный курс основных валют может влиять на стоимость недвижимости выраженной в свободно конвертируемой валюте. Если наблюдать за динамикой цен на квартиры во Львове можно прийти к выводу, что скачок обменного курса (обесценение национальной валюты) значительно влияет на стоимость недвижимости, которая начинает снижаться. Данная ситуация повторяется в других странах (национальная валюта которых не относится к СКВ).

Учитывая вышеизложенное можно прийти к выводу, что изменение обменного курса гривни (при неизменности ВВП на душу населения в СКВ) вызывает снижение цен на недвижимость выраженную в валюте (см. Динамику). Таким образом, валютные тенденции могут помочь нам понять и прогнозировать местные цены на недвижимость в том числе Львове.

Источник информации:

  • The Appraisal Foundation (https://www.appraisalfoundation.org):
  • http://www.imexre.com/news/property-news/currency-rates-fluctuations-impact-dubai-real-estate-market–01092015/
  • http://www.gulfconstructiononline.com/news/story/5405?url=/IND_297056.html
  • http://www.offshorelivingletter.com/how-to-protect-against-currency-fluctuations-when-living-and-investing-overseas/
  • Оценка недвижимости Львов 02.2016

Экспертная оценка земли Львов Лицензирование

В зависимости от цели и методов проведения оценка земель делится на следующие виды:

  • бонитировки почв;
  • экономическая оценка земель;
  • денежная оценка земельных участков.

Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Субъектами оценочной деятельности (СОД) в сфере оценки земель являются: юридические, физические лица, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления.

Основные требования к СОД (ст. 6 Закон от 11.12.2003 № 1378-IV):

  • юридические лица: наличие в штате оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков, СОД должны быть зарегистрированы в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей. Однако СОД не могут быть зарегистрированы в указанном реестре.
  • физические лица: получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков и лицензию на выполнение землеоценочных работ в установленном законом порядке. Однако 28.06.2015 вступили в силу изменения в ЗУ «О лицензировании видов хозяйственной деятельности», которыми из перечня видов хозяйственной деятельности, подлежащих лицензированию исключено землеоценочные работы.

То есть существует юридическая коллизия.

Соответственно необходимо упомянуть еще один Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», где указано, что СОД является … .которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с настоящим Законом, по направлениям оценки имущества. В приказе ФГИУ 14.03.2002 № 479 среди других приведены направление 1 «Оценка объектов в материальной форме»: специализация 1.1 «Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков и имущественных прав на них».

Оценка имущества, имущественных прав (далее — оценка имущества) — это процесс определения их стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами, указанными в статье 9 этого Закона (далее — нормативно-правовые акты по оценке имущества), и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности. (Ст. 3 Закона 12.07.2001 № 2658-III).

Экспертная денежная оценка земельных участков — результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета (ст.1 ЗУ от 11.12.2003 № 1378-IV);

Из чего следует, что в настоящее время, до момента согласования НПА, право на проведение работ по экспертной денежной оценки земельных участков имеют:

  • юридические лица в штате которых работает оценщик по экспертной денежной оценке земельных участков, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности по направлению 1 «Оценка объектов в материальной форме»: специализация 1.1 «Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков и имущественных прав на них «.
  • физические лица, получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности по направлению 1 «Оценка объектов в материальной форме»: специализация 1.1 «Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков и имущественных прав на них «.

Данная позиция также высказана «Земельный союз Украины» (Разъяснение относительно осуществления хозяйственной деятельности по проведению землеоценочных работ и земельных торгов после вступления в силу Закона Украины от 02.03.2015 № 222-VIII «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» http://zsu.org.ua/novini/podiji-asotsiatsiji/10911-roz-iasnennia-shchodo-provadzhennia-hospodarskoi-diialnosti-z-provedennia-zemleotsinochnykh-robit-ta-zemelnykh-torhiv-pislia-nabrannia-chynnosti-zakonom-ukrainy-vid-02-03-2015-222-viii-pro-litsenzuvannia-vydiv-hospodarskoi-diialnosti): «Таким образом, до внесения изменений в Закон Украины от 22.05.2003 № 858-IV« О землеустройстве », которые бы позволили проведение регистрации юридических лиц в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей, к юридическим лицам как субъектов хозяйствования должна применяться только требование о наличии в своем составе оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков. «