Моральный вред, формула для расчета

Лицо имеет право на возмещение морального вреда, причиненного вследствие нарушения его прав.

(1)   \begin{equation*} \begin{center} D = d \times fv \times i \times c \times (1 - fs)\times p \end{center} \end{equation*}

Моральный вред заключается:

1) в физической боли и страданиях, которые физическое лицо испытало в связи с увечьем или иным повреждением здоровья;
2) в душевных страданиях, которые физическое лицо испытало в связи с противоправным поведением относительно него самого, членов его семьи или близких родственников;
3) в душевных страданиях, которые физическое лицо испытало в связи с уничтожением или повреждением его имущества;
4) в унижении чести и достоинства физического лица, а также деловой репутации физического или юридического лица.

Моральный вред возмещается деньгами, другим имуществом или другим способом.

Расчет размера морального вреда возможен с использованием различных методик в том числе А.М. Эрделевского, Владимира Кашина.

В настоящее время методика А. Н. Эрделевского прошла апробацию в научно-исследовательских учреждениях судебных экспертиз МЮ Украины и рекомендована Научно-консультативным и методическим советом по проблемам судебной экспертизы (далее — НКМР) к применению. Решением о государственной регистрации от 03.03.2010 года включена в реестр по регистрационным кодом 14.1.04 «Методика установления причинение морального вреда и метод оценки размера компенсации вызванных страданий».

Continue reading

Архитектура Львова. Классификация по годам постройки.

Готическая архитектура — застройка в 1527. Кардинальной перестройке города способствовала Крупный пожар 1527 года, уничтоживший готическую застройку.

Ренессансная архитектура Львова была основана в первой половине XVI в.

На сегодня комлекс ренессансных зданий центра города Львова является уникальным явлением не только украинской архитектуры, но и европейской. Состояние их хранения в значительной степени способствовал занесению центра города в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Наибольший расцвет Ренессанса во Львове приходится на вторую пол. XVI стол., Особенно в 70-90 годы того века.

В начале XVII в. было окончательно сформировано застройку площади Рынок, когда ренессансные здания возвели на фундаментах, стенах готических зданий. Значительная часть этих каменных дошла до нашего времени в перестроенном виде. Вокруг рыночной площади лишь несколько каменных сохранили преимущественно каменное обрамление окон, дверей на улицах Русской, Сербской, Староеврейской, Федорова, Л. Украинской, Армянской. В большинстве зданий сохранилось тритрактове планирования тривиконних каменных и застройка парцели с главной здания по фасаду и флигеля в глубине. По жемчужины архитектуры считают ренессансные каменные Черную, Корнякта, Бандинелли, Венецианскую, Шольц-Вольфовичей, Гепнеривську. Continue reading

Доходность квартир. Европа. Gross Rental Yields.

Валовой годовой доход от аренды (Gross Rental Yields), выраженный как процент от стоимости покупки недвижимости. Это то, что хозяин может ожидать как возврат на свои инвестиции до уплаты налогов, платы за обслуживание и другие расходы.

Рассчитывается как отношение годовой арендной платы к стоимости недвижимости:

Gross Rental Yields = Annual Rent / Property Costs,%.

Continue reading

Определение размера убытков в хозяйственной деятельности при нарушении договоров. Упущенная выгода.

Согласно ст. 22 ГК Убытками являются:

1) потери, понесенные лицом в связи с уничтожением или повреждением вещи, а также расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления своего нарушенного права (реальные убытки);

2) доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

То есть, в соответствии с предписаниями статьи 22 Гражданского кодекса Украины убытками являются, в частности, доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Таким образом, в виде упущенной выгоды возмещаются только те убытки, которые могли бы быть реально получены.

Оценка упущенной выгоды проводится путем применения:

Continue reading

Физические характеристики земельного участка: корректировка на площадь, конфигурацию

При сопоставлении цен продажи подобными определяются застроенные земельные участки, имеющие:

  • одинаковую функцию использования земли и характер земельных улучшений;
  • общий район расположения;
  • близкие физические характеристики.

Физические характеристики: размер, конфигурация, уклон поверхности, состояние почв, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, физическое состояние объектов недвижимого имущества, таксационных видели подобное. (Постановление КМУ от 11 октября 2002 N 1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков»).

В данном случае рассмотрим внесения поправок на различие размера участка и конфигурации.

Площадь участка.

Расчет коэффициента проводим по формуле:

Ks = [Ln(So)/Ln(Si)]^d

Continue reading

Рынок квартир Львова вторичный и первичный май 2016

Изменение стоимости наблюдается во всех районах Львова, однако наиболее негативную тенденцию имеет Сиховский район с темпом падения -3%, наименее отрицательная тенденция характерна в Галицком и Франковском районах, где темп падения практически отсутствует. Однако в целом рынок недвижимости имеет негативную тенденцию.

На эту ситуацию влияет предложение новостроек Львова. Для примера можно привести: Принятие в эксплуатацию жилья во Львове (кв.м общей площади), Год:

  • 2013 — 246553 кв.м. (2%);
  • 2014 — 423373 кв.м. (72%);
  • 2015 — 571836 кв.м. (35%);
  • 2016 — 112055 кв.м. (30%);

Приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / кв.м.)

 

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов сентябрь 2017).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицкий1125
Железнодорожный760
Личаковський865
Шевченковский750
Сиховський675
Франковский805
Средняя800

2016_11_28_graf_sq_m

Март — апрель 2016 Тенденция — спад рынка недвижимости Львова продолжается

Тенденция стабильная, цены незначительно ползут вниз. Однако на «престижные» квартиры цены стабильны, вероятно в связи с их небольшим предложением, и малой степенью нового строительства в «престижных» районах. Цены на квартиры в домах массовых серий строительства падают, спад цен на квартиры в новостройках несколько ниже. Динамика приведена ниже.

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов сентябрь 2017).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицкий1125
Железнодорожный760
Личаковський865
Шевченковский750
Сиховський675
Франковский805
Средняя800

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / sq.m.)

2016_04_21_graf_sq_m

Поправка на торг на рынке недвижимости

Цена — фактическая сумма денег, уплаченная за объект оценки или подобное имущество.
Как производная рынка, цена является важным экономическим рычагом механизма рыночной экономики. Ее действие проявляется через основные экономические законы, среди которых на рыночное ценообразование в наибольшей степени влияют закон стоимости, закон спроса и предложения, закон единства товарного и ценового обращения, закон конкуренции, закон возрастания потребностей и закон предельной полезности.

Согласно отечественной концепции цены на рынке устанавливаются непосредственно под влиянием спроса и предложения. При этом их уровень определяется суммой, уплачиваемой за конкретный товар.

  • спрос — экономическая категория, характеризующая представленную на рынке потребность потребителя в приобретении товара, которая обеспечена возможностью оплатить покупку наличными денежными или другими платежными средствами;
  • предложение — экономическая категория, характеризующая продукт, который есть на рынке или может быть доставлен на него, и желание производителя предложить его в продажу;

Другими словами цена формируется на пересечении интересов продавца и покупателя.
На поведение продавца влияет множество факторов в том числе: — затратный (себестоимосный) методологический подход (принцып) ценообразования; — Субъективное видение установления цены предложения и возможно ее уменьшение на коэффициент торга; — Объективные стороны рынка; — Временной момент экспозиции товара. Возможны отклонения от рыночной цены для стороны продавца: продавец, чтобы не «прогадать», заведомо устанавливает несколько выше начальную стоимость, для того, чтобы иметь возможность предоставить скидку на торг и тем самым психологически «привязать» потенциального покупателя; плохая осведомленность продавца о состоянии рынка, соответственно возможная погрешность в рыночной стоимости как в сторону увеличения цены предложения так и уменьшения; неосведомленность о структуре рынка на данный товар.
Позиции покупателя характерен ценностный методический подход ценообразования. Покупатель хочет купить товар по самой низкой цене среди однородных товаров. Возможны отклонения от рыночной цены при ценностном подходе: покупатель мало осведомлен о конъюнктуре рынка; имеющийся спекулятивный интерес; тому подобное.

Для совпадение интереса покупателя и продавца важное значение имеет торг.

Торг является важной составляющей процесса формирования цены. На самом деле рынок недвижимости не является абсолютно открытым и соответственно рыночная цена является точно неизвестной. Соответственно цена продажи является подвластна как свойствами самого товара так и множественностью участников рынка.

Торг является прекрасным уравновешиванием позиции покупателя и продавца.

Проводя многолетние наблюдения за рынком недвижимости можем сделать заключение:

  • Чем развитый рынок тем больше цена товара приближается к цене предложения продавца и желаемой цены покупателя.
  • При преобладании предложения цены постепенно снижаются и величина торга растет, цены могут быть меньше сформированы ценностным подходом.
  • При преобладании спроса величина торга падает а цена может приближаться к цене сложившейся ценностным подходом. Чем больше отклонение цен в пределах выбранного сегмента тем больше величина торга.
  • Наличие признаков падающего рынка увеличивает коэффициент торга (подробнее)
  • Фаза рынка.

Согласно совокупности вышеприведенных факторов «сила торга» покупателя (продавца) переменная, и только совпадению формирует цену.

Таким образом величину торга можно разделить на две составляющие: 1. Минимальная величина торга на определенный товар (значительно зависит от состояния рынка), которая может быть равна и 0%; 2. Размер торга, что следует из выборки объектов для сравнения, исчисляется после внесения всех корректировок на различия.

Вторую составляющую торга определяем с помощью статистических показателей.

К наиболее употребляемых распределений принадлежит нормальное распределение. Нормальное распределение полностью определяется двумя параметрами: средним и отклонениям. При нормальном распределении значения признака преимущественно сосредотачивается у центра распределения средней. Соответственно по средней и отклонениям вычисляют коэффициент вариации.

Величина разницы цены предложения и рыночной цены отвечает: погрешности продавца (покупателя) вызванную вышеприведенными факторами. Согласно поправка на торг, при предположении, развитого рынка составит величину в пределах коэффициента вариации (после внесения корректировок аналогов) увеличенной на базовую величину минимального торга. Kt = V / k + Bb.

Соответственно торг равный:

(1)   \begin{equation*} \(V=\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}\) \qquad \(Kt=\frac{\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}}k+b_b\) \end{equation*}

де 1/k — частка от коэффициента вариации, при нормальном распределении k=2;
Bb — базовый коэффициент торга.

Переоборудование чердака или достройка дома может повысить стоимость на 20%

Дополнительное устройство полноценной спальни или ванной комнаты увеличивает стоимость недвижимости.

Достройка дома или переоборудование чердака под жилье может увеличить стоимость недвижимости, основываясь на средних ценах жилых домов Nationwide Building Society расчитала, что устройство дополнительной ванной комнаты может увеличить стоимость дома на 4,9% в Англии, так увеличения площади этажа на 10% способствует росту цены на 5,1%.

Continue reading

Февраль — март 2016 оживления на рынке недвижимости Львова нет

Февраль — март 2016 оживление на рынке недвижимости нету. Тенденция стоимости квартир во Львове за последние месяцы не меняется, цены постепенно падают в разных сегментах рынка с разной интенсивностью. Среди факторов можно выделить девальвацию гривны и предложением нового строительства.

Стоимость 1 кв.м. общей площади квартир Львов. (Цена квартиры Львов сентябрь 2017).

РайонСтоимость USD/кв.м.
Галицкий1125
Железнодорожный760
Личаковський865
Шевченковский750
Сиховський675
Франковский805
Средняя800

Также приведена динамика изменения стоимости кв.м. общей площади квартир во Львове (USD / кв.м.)

2016_03_22_graf_sq_m