Метод узгодження результатів вартості об’єктів нерухомості

Метод узгодження розрахункових значень вартості об’єктів нерухомості

Ю. Калиніченко

Національний університет “Львівська політехніка”

Ключові слова: вартість, земельна ділянка, дохідний підхід, витратний підхід, порівняльний підхід, матриці парних порівнянь, об’єкти нерухомості.

Постановка проблеми

Одним із основних принципів проведення земельної реформи в Україні є платний характер землекористування. Необхідною передумовою реалізації платного характеру використання землі є проведення грошової оцінки земельних ділянок. Затверджена у 1995 р. Методика нормативної грошової оцінки земель різного функціонального призначення містила ряд показників і коефіцієнтів, які мали задані значення, що робило грошову оцінку земель нечутливою до ринкової ситуації [1]. Практика застосування грошової (нормативної) оцінки показала, що її результати не відображають реально сформованого рівня цін купівлі-продажу і оренди на ринку земельних ділянок.

Continue reading

Класифікація будівлі з різною функціональною структурою площ при сплаті податку на нерухомість

2016_11_23_classifierПодаток на майно, згідно ПКУ,  складається з: –  податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки; –  транспортного податку; –  плати за землю

Детальніше розглянемо податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. Перелік об’єктів, що не є об’єктом оподаткування наведено в ст. 266.2.2. ПКУ. Базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.

База оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи – платника податку, зменшується: Continue reading

Визначення розміру збитку в господарській діяльності при порушенні договорів. Упущена вигода.

Відповідно ст. 22 ЦК Збитками є:

1) втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Тобто, відповідно до приписів статті 22 Цивільного кодексу України збитками є, зокрема, доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Таким чином, у вигляді упущеної вигоди відшкодовуються тільки ті збитки, які б могли бути реально отримані.

Оцінка упущеної вигоди проводиться шляхом застосування: Continue reading

Фізичні характеристики земельної ділянки: корегування на площу, конфігурацію

При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають:

  • однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень;
  • спільний район розташування;
  • близькі фізичні характеристики.

Фізичні характеристики: розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об’єктів нерухомого майна, таксаційні виділи тощо. (Постанова КМУ від 11 жовтня 2002 р. N 1531 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок”).

В даному випадку розглянемо внесення поправок на відмінність розміру ділянки та конфігурації.

Площа ділянки.

Розрахунок коефіцієнту проводимо за формулою:

Ks = [Ln(So)/Ln(Si)]^d Continue reading

Вторинний та первинний ринок квартир Львова травень 2016

Зміна вартості спостерігається у всіх районах Львова, однак найбільш негативну тенденцію має Сихівський район з темпом падіння -3%, найменш негативна тенденція характерна Галицькому та Франківському району, де темп падіння практично відсутній. Однак в цілому ринок нерухомості має негативну тенденцію.

На дану ситуацію впливає пропозиція новобудов Львова. Для прикладу можна навести: Прийняття в експлуатацію житла у Львові (кв.м загальної площі), Рік:

  • 2013 – 246553 кв.м. (2%);
  • 2014 – 423373 кв.м. (72%);
  • 2015 – 571836 кв.м. (35%);
  • 2016 – 112055 кв.м. (30%);

Наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/кв.м.)

2016_05_30_graf_sq_m

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів Червнь 2018).

РайониВартість USD/кв.м.
Галицький1125
Залізничний755
Личакiвський815
Шевченківський745
Сихiвський705
Франківський800
Середнє значення800