Експертна грошова оцінка землі. Підходи та методи

Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:

  • капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
  • зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
  • урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

Капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма); Інвестиційний метод. Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду. Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків). Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем

Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Метод попарного зіставлення / Метод статистичного аналізу ринку Відповідно до цих методів вартість об’єктів оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об’єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість. \ Застосування кореляційно-регресійних моде-лей вартості ділянок на підставі методів математичної статистики та факторного аналізу  \

Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення. Економічний метод. Економічний метод передбачає визначення вартості землі Як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора. Метод співвіднесення (перенесення). Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення. Метод залишку для землі. Відповідно до методу залишку для землі вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень. Метод розподілення доходу. Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.

Поєднання методичних підходів: капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма); зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на земельні поліпшення. Метод розвитку (можливого використання). При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов’язаними з переходом до цього використання.

<<< Повернутись