Дохідність квартир. Європа. Gross Rental Yields.

Валовий річний дохід від оренди (Gross Rental Yields), виражений як відсоток від вартості покупки нерухомості. Це те, що господар може очікувати як повернення на свої інвестиції до сплати податків, плати за обслуговування та інші витрати.

Розраховується як відношення річної орендної плати до вартості нерухомості:

Gross Rental Yields  = Annual Rent/ Property Costs, %.

За даними ресурсу www.globalpropertyguide.com; https://www.numbeo.com, спостерігаємо наступні значення GRY:

Дохідність квартир Європа, %.

CountryGross Rental Yield City CentreGross Rental Yield Outside of Centre
Hong Kong2.212.21
Syria4.255.62
Vietnam57.04
Ukraine5.095.59
China2.412.75
Thailand4.063.69
Singapore3.13.67
Algeria3.013.54
Sri Lanka4.363.79
Belarus5.174.84
Azerbaijan5.365.29
Ethiopia11.869.66
Indonesia4.424.85
Armenia6.255.31
Colombia4.584.91
Uruguay4.383.9
Moldova5.475.96
Serbia3.13.4
Philippines3.683.55
Nepal2.513.63
Brazil4.254.16
Taiwan1.521.92
Albania3.884.8
Macedonia3.633.55
Morocco5.045.29
Montenegro3.923.86
Peru5.965.48
Kazakhstan5.665.63
Iran5.857.44
Japan2.262.87
Russia6.286.39
Georgia7.717.92
South Korea2.173.06
Argentina3.553.81
Lebanon6.086.5
Pakistan4.013.92
Panama11.219.29
Lithuania4.174.44
Tunisia4.835.12
Dominican Republic7.136.71
Bangladesh3.43.95
Ecuador6.895.29
Sweden2.443.04
Croatia3.23.58
France2.813.41
Bosnia And Herzegovina3.373.17
Romania4.774.63
Estonia44.03
Latvia4.514.97
Israel3.43.47
Poland4.475.06
Egypt6.397.5
Hungary5.526.1
India3.023.77
Czech Republic4.24.63
Italy2.833.79
Austria3.473.73
Chile4.645.14
Slovenia3.853.94
Slovakia5.975.89
United Kingdom4.414.38
Bolivia5.786.67
Malaysia4.014.27
Malta5.325.69
Switzerland3.033.15
Bulgaria5.495.87
Namibia8.899.31
Portugal5.616
Luxembourg4.214.13
Spain4.264.98
Jordan6.116.91
Turkey5.496.47
Costa Rica6.826.62
Finland3.674.52
Greece4.134.16
Ireland5.195.91
Norway4.334.7
Australia5.024.85
Germany3.844.1
Belgium5.75.87
Iraq8.39.31
New Zealand5.426.05
Mexico7.226.69
Canada5.445.98
Netherlands5.756.16
Cyprus5.085.36
Denmark4.534.86
Palestinian Territory7.197.38
Iceland8.469.29
Qatar10.058.92
United Arab Emirates10.0411.07
Puerto Rico8.036.41
United States11.0812.44
South Africa10.2210.73
Saudi Arabia7.138.09

З наведених даних можна зробити висновок:

  • чим більш розвинута країна тим більший термін окупності нерухомості
  • в країнах з низьким показником GDP/Per Capita вартість нерухомості суттєво нижча
  • середьозважена валова дохідність операцій оренди 4,22%

 

 

 

Вторинний та первинний ринок квартир Львова травень 2016

Зміна вартості спостерігається у всіх районах Львова, однак найбільш негативну тенденцію має Сихівський район з темпом падіння -3%, найменш негативна тенденція характерна Галицькому та Франківському району, де темп падіння практично відсутній. Однак в цілому ринок нерухомості має негативну тенденцію.

На дану ситуацію впливає пропозиція новобудов Львова. Для прикладу можна навести: Прийняття в експлуатацію житла у Львові (кв.м загальної площі), Рік:

  • 2013 – 246553 кв.м. (2%);
  • 2014 – 423373 кв.м. (72%);
  • 2015 – 571836 кв.м. (35%);
  • 2016 – 112055 кв.м. (30%);

Наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/кв.м.)

2016_05_30_graf_sq_m

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів листопад 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
Галицький1120
Залізничний780
Личакiвський850
Шевченківський770
Сихiвський700
Франківський830
Середнє значення810

Березень – квітень 2016 Тенденція – спад ринку нерухомості Львова продовжується

Тенденція стабільна ціни незначно повзуть в низ. Однак на “престижні” квартири ціни стабільні, ймовірно в зв’язку з їх невеликою пропозицією, та малою ступінню нового будівництва в “престижних” районах. Ціни на квартири в будинках масових серій будівництва знижуються, спад цін на квартири в новобудовах дещо нижчий. Динаміку наведено нижче.

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів листопад 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
Галицький1120
Залізничний780
Личакiвський850
Шевченківський770
Сихiвський700
Франківський830
Середнє значення810

Також наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/кв.м.)

2016_04_21_graf_sq_m

 

Поправка на торг на ринку нерухомості

Ціна –  фактична  сума грошей,  сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно.

Як похідна ринку, ціна є важливим економічним важелем механізму ринкової економіки. ЇЇ  дія проявляється через основні економічні закони, серед яких на ринкове ціноутворення найбільшою мірою впливають закон вартості, закон попиту й пропозиції, закон єдності товарного й цінового обігу, закон конкуренції, закон зростання потреб та закон граничної корисності.

Згідно з вітчизняною концепцією ціни на ринку встановлюються безпосередньо під впливом попиту та пропозиції. При цьому їх рівень визначається грошовою сумою, що сплачується за конкретний товар.

  • попит – економічна категорія, що характеризує представлену на ринку потребу споживача в придбанні товару, яка забезпечена можливістю сплатити за покупку наявними грошовими чи іншими платіжними засобами;
  • пропозиція – економічна категорія, що характеризує продукт, який є на ринку або може бути доставлений на нього, та бажання виробника запропонувати його у продаж;

Іншими словами ціна формується на перетині інтересів продавця та покупця.

На поведінку продавця впливає безліч факторів в тому числі: – витратний (собівартісний) методологічний підхід (принцип) ціноутворення; – суб’єктивне бачення встановлення ціни пропозиції та можливе її зменшення на коефіцієнт торгу; – об’єктивні сторони ринку; – часовий момент експозиції товару. Можливі відхилення від ринкової ціни для сторони Продавця: продавець, щоб не «прогадати», завідомо встановлює дещо вищу початкову вартість, для того, щоб мати можливість надати скидку на торг і тим самим психологічно «прив’язати» потенційного покупця; погана обізнаність продавця про стан ринку, відповідно можлива похибка до ринкової вартості як в сторону збільшення ціни пропозиції так і зменшення; необізнаність про структуру ринку на даний товар.

Позиції покупця характерний ціннісний методичний підхід ціноутворення. Покупець хоче купити товар за найнижчою вартістю серед однорідних товарів. Можливі відхилення від ринкової ціни при ціннісному підході: покупець мало обізнаний про кон’юнктуру ринку; наявний спекулятивний інтерес; тощо.

Для співпадіння інтересу покупця та продавця важливе значення має торг.

Торг є важливою складовою процесу формування ціни. Насправді ринок нерухомості не є абсолютно відкритим і відповідно ринкова ціна є достеменно невідомою. Відповідно ціна продажу є підвладна як властивостями самого товару так і множинністю учасників ринку. Торг є чудовим урівноваженням позиції покупця та продавця.

Проводячи багаторічні спостереження за ринком нерухомості можемо зробити заключення:

  • Чим більш розвинутий ринок тим більше ціна товару наближається до ціни пропозиції продавця та бажаної ціни покупця.
  • При перевазі пропозиції ціни поступово знижуються та величина торгу росте, ціни можуть бути меншими за сформовані ціннісним підходом.
  • При перевазі попиту величина торгу падає а ціна може наближатись до ціни сформованої ціннісним підходом .
  • Чим більше відхилення цін в межах обраного сегменту тим більша величина торгу.
  • Наявність ознак падаючого ринку збільшує коефіцієнт торгу (Детальніше)
  • Фаза ринку.

Відповідно до сукупності вищенаведених факторів «сила торгу» покупця (продавця) мінлива, і лише спів падіння формує ціну.

Таким чином величину торгу можна розділити на дві складові: 1. Мінімальна величина торгу на певний товар (значно залежить від стану ринку), яка може бути рівна і 0%; 2. Величина торгу, що випливає з вибірки об’єктів для порівняння, обчислюється після внесення всіх корегувань на відмінність.

Другу складову торгу визначаємо за допомогою статистичних показників.

До найбільш уживаних розподілів належить нормальний розподіл. Нормальний розподіл повністю визначається двома параметрами: середньою та квадратичним відхиленням. При нормальному розподілі значення ознаки переважно зосереджується біля центру розподілу середньої. Відповідно за середньою і квадратичним відхиленням обчислюють коефіцієнт варіації.

Величина різниці ціни пропозиції та ринкової ціни відповідає: похибці продавця (покупця) викликану вищенаведеними факторами. Відповідно поправка на торг, при припущенні, розвинутого ринку становитиме величину в межах коефіцієнту варіації (після внесення коригувань аналогів) збільшеної на базову величину мінімального торгу. Kt=V/k+Bb.

Відповідно торг рівний:

(1)   \begin{equation*} \(V=\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}\) \qquad \(Kt=\frac{\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}}k+b_b\) \end{equation*}

  • де 1/k – частка від коефіцієнту варіації, при нормальному розподілі k=2;
  • Bb – базовий коефіцієнт торгу.

Переобладнання горища або добудова будинку може підвищити вартість на 20%

Додаткове влаштування повноцінної спальні або ванної кімнати збільшує вартість нерухомості.

Добудова будинку або переобладнання горища під житло може збільшити вартість нерухомості, базуючись на середніх цінах житлових будинків Nationwide Building Society обрахувала, що влаштування додаткової ванної кімнати може збільшити вартість будинку на 4,9% в Англії, позаяк збільшення площі поверху на 10% сприяє росту ціни на 5,1%.

Повноцінне збільшення площі поверху або переобладнання горища може збільшити вартість орієнтовно на 22%

Для прикладу збільшення площі поверху шляхом влаштування додаткової спальні площею 13 кв.м. може збільшити вартість на 10% таунхаусу або 13% зблокованого будинку.

Якщо власники переобладнують з 3 до 4 спалень, це може збільшити вартість на 10% таунхаусу, 9% зблокованого будинку.

  • Додаткова ванна кімната – 5%
  • Збільшення площі поверху на 10% – 5%
  • Додаткова повноцінна спальня – 10%
  • Розширення / переобладнання горища – 22%
  • Збільшення кількості спалень з 2 до 3 (3-4) (таунхауз) – 10%
  • Збільшення кількості спалень з 2 до 3  (зблокований будинок) – 13%
  • Збільшення кількості спалень з 3 до 4(зблокований будинок) – 9%

Також зазначається, що розташування залишається ключовим фактором вартості нерухомості, однак інші фактори такі як площа будинку, кількість спалень, також дуже важливий фактор.

Покращення будинку шляхом розширення поверху чи влаштування додаткових площ за рахунок горища, залишається хорошим шляхом до збільшення вартості будинку.

Однак в кожному конкретному випадку необхідно зважити витрати на реконструкцію та економічний ефект після реконструкції, оскільки, як зазначалось вище розташування – ключовий фактор вартості, і може мати місце, що розташування будинку не сприятиме економічно вигідному збільшенню вартості нерухомості після реконтрукції, тобо витрати можуть бути більшими ніж приріст вартості.

Радимо перш ніж здійснювати інвестицію проконсультуватись з спеціалістами в даній сфері.

Джерело інформації:

  • http://www.theguardian.com/money/2016/mar/27/home-extension-or-loft-conversion-can-add-20-to-house-value
  • Економічна оцінка ефективності капіталовкладень ПП КГ СЕПТІМА Львів 2016

 

 

 

Лютий – березень 2016 року не вніс пожвавлення на ринку нерухомості Львова

Лютий – березень 2016 року не вніс пожвавлення на ринку нерухомості. Тенденція вартості квартир у Львові за останні місяці не змінюється, ціни поступово падають в різних сегментах ринку з різною інтенсивністю. Серед основних факторів можна виділити девальвацію гривні та пропозицією нового будівництва.

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів листопад 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
Галицький1120
Залізничний780
Личакiвський850
Шевченківський770
Сихiвський700
Франківський830
Середнє значення810

Також наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/кв.м.)

2016_03_22_graf_sq_m

 

Оцінка нерухомого майна Львова на ринку що падає Валютні ризики

Характерні ознаки ринку що падає:

  • надлишки поставки майна (невідповідність попиту та пропозиції);
  • збільшення терміну реалізації майна;
  • ціна пропозиції в попередніх періодах є вищою від теперішньої ціни пропозиції;
  • ціни продажу в попередніх періодах є вищими від теперішньої ціни продажу;
  • зниження ціни продажу порівняно з ціною пропозиції;
  • збільшення пропозицій продажу нерухомості на сусідніх ринках.

В більшості випадків одна з вищенаведених характеристик не свідчить про ринок що падає, однак наявність одночасно декілька ознак свідчить про те що ринок іде в низ.

Однак слід поставити питання, що ринок падає, порівняно з яким періодом, місяць, квартал, рік. В прив’язці до цих термінів можемо говорити що ринок падає, стабільний, росте.

Відповідно мова йде про зовнішні фактори (знецінення), і це знецінення необхідно враховувати в підходах до оцінки.

По відношенню до порівняльного підходу може скластись враження що дане знецінення буде враховано двічі, оскільки ціни співставних об’єктів вже ніби то врахували це. Однак це цілком прийнятно застосувати поправку на негативні умови ринку ( поправка на ринок що падає) на ринку де вартість падає в період між датою продажу (пропозиції) та ефективною датою оцінки.

Якщо ринок падав однак стабілізувався ніяких додаткових коригувань непотрібно.

Валютні ризики.

Серед багатьох факторів, що впливають на ринок нерухомості України, обмінний курс основних валют має значний вплив на вартість нерухомості вираженої в вільно конвертованій валюті. Якщо спостерігати за динамікою цін на квартири у Львові можна прийти до висновку, що скачок обмінного курсу (обезцінення національної валюти)  значно впливає на вартість нерухомості, яка починає знижуватись. Дана ситуація повторюється в інших країнах (національна валюта яких не відноситься до ВКВ).

Враховуючи вищенаведене можна прийти до висновку, що зміна обмінного курсу гривні ( при незмінності ВВП на душу населення в ВКВ) викликає зниження цін на нерухомість виражену в валюті (Див. динаміку). Таким чином, валютні тенденції можуть допомогти нам зрозуміти і прогнозувати місцеві ціни на нерухомість в тому числі Львові.


Джерело інформації:

  • The Appraisal Foundation (https://www.appraisalfoundation.org):
  • http://www.imexre.com/news/property-news/currency-rates-fluctuations-impact-dubai-real-estate-market–01092015/
  • http://www.gulfconstructiononline.com/news/story/5405?url=/IND_297056.html
  • http://www.offshorelivingletter.com/how-to-protect-against-currency-fluctuations-when-living-and-investing-overseas/
  • Оцінка нерухомості Львів 02.2016

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів, динаміка цін).

Тенденція вартості квартир у Львові не міняється, ціни на кварти у м. Львові впевнено продовжують знижуватись. Хоча темпи різні за різними сегментами. …

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів лютий 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
7Середнє значення850
1Галицький1100
2Залізничний850
3Личакiвський900
4Шевченківський850
5Сихiвський750
6Франківський900

Також наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/sq.m.)

2016_02_25_graf_sq_m

Ставка капіталізації тенденція зниження

Канада. Згідно звіту CBRE, ставка капіталізації для деяких видів активів знижується. Місцеві та міжнародні інвестори були готові платити за безпеку в цей період економічної нестабільності. Так для прикладу в кінці 2015 року в Торонто ставка капіталізації опустилась до 6%, в 2010 році – 10%. Для апартаментів класу А – 3,25% – 4%.  (http://www.brookfieldrps.com/cbre-q3-2015-canadian-cap-rates/).

США: в сегменті квартир 2010 – 8,3%; 2015 – 6,3%. Офіси зниження з 7,9% до 5,9%. (http://www.reisreports.com/resources/cre-news-and-updates/apartment/q1-2015-cap-rate-trends).

Так згідно “Тенденції ринку комерційної нерухомості 3 квартал 2015 США” (http://www.realtor.org/sites/default/files/reports/2015/2015-q3-commercial-real-estate-market-survey-2015-11-03.pdf) маємо наступні ставки та незавантаження:

  • Office: Cap rate 7.8%, Vacancy 16.0%
  • Industrial: Cap rate 7.8%, Vacancy 11.5%
  • Retail: Cap rate 7.7%, Vacancy 13.0%
  • Multifamily: Cap rate 7.6%, Vacancy 7.4%
  • Hotel: Cap rate 8.8%, Vacancy 17.5%

Для прикладу наведемо ставки капіталізації в Флориді.

Commercial Capitalization Rate Indications (https://blazejack.wordpress.com/2016/02/02/2016-capitalization-rate-expectations/):

Appartment – Southeast Region – 5.30%
National Apartment – 5.68%
South Florida Office – 7.18%
National CBD Office – 5.68%
National Suburban Office – 6.36%
National Warehouse Market – 5.48%
National Strip Shopping Center – 6.38%
National Regional Mall Market – 6.03%

Протягом 2010 – 2015 років спорстерігається також зниження ставки капіталізації в Україні, орієнтовні значення співставні з вищенаведеними.

Також слід зазначити, що за багаторічними спостереженнями, спеціалісти зазначають зміну вартості нерухомості в широкому діапазоні, напротивагу ставка капіталізації залишається віносно стабільною протягом років. Дане спостереження перегукується з висновками Боба Шилера, що на фондовому ринку дохідність залишається відносно стабільною, а зміни в дохіності є індикатором зміни вартості. Для прикладу на ринку офісної нерухомості м. Лондона дохідність офісної нерухомості коливалась в діапазоні від 4,1% до 9,5% протягом 1981 – 2014 років, з стандартним відхиленням 1,3%, у той же час вартість нерухомості в діапазоні від -28% до +34% з стандартним відхиленням 13%. (https://www.weforum.org/agenda/2016/01/cap-rates-cycles-and-how-to-inflate-a-real-estate-bubble). Наведемо динаміку:

2016_02_23_london_cap_rate

США. Динаміка ставки капіталізації офісна нерухомість. (http://www.us.jll.com)

2016_12_04_cap_rate_USA

 

 

Ринок нерухомості Львова 2014

Ринок нерухомості міста Львова 2014р. розвивався однаково з ринками всієї країни Різкого падіння цін у Львові немає, проте стагнація цін на масове житло присутня. На сьогодні ціни в доларовому еквіваленті впали на 5-15%. Та в середньому коштують 1 тис. дол. за кв.м.

У Львові побудовано багато нових будинків поблизу зелених зон, та багато громадян готові віддати за них 1000-2000 а то і більше дол. за кв.м. Іноді квартири у центрі дешевші ніж ті, що у віддалених куточках міста. Чому так? Багато квартир у центрі красиві зовні, проте надзвичайно брудні всередині відсутні або наявні гнилі підвали, комунікації, тощо, багато що перешкоджає нормальному способу життя. Звичайно набагато зручніше жити біля зеленої зони, красивого великого подвір’я та в «тихому» районі.

Одним із найдорожчих таких районів Львова – Франківський. Як правило це малоповерхові будинки сучасної забудови,а також вілли побудовані відомими архітекторами.

Загальний попит на ринку підтримується не тільки львівянами , а і заробітчанам та киянам.

В зв’язку з падінням національної валюти вартість нерухомості за аналогією 2008 року може суттєво змінитись в сторону зменшення – в валютному еквіваленті, та незначно збільшитись в гривневому.