Архітектура Львова. Класифікація за роками побудови.

 

Готична архітектура – забудова до 1527 року. Кардинальній перебудові міста сприяла Велика пожежа 1527 року, що знищила готичну забудову.

Ренесансна архітектура Львова була започаткована у першій половині XVI ст.

На сьогодні комлекс ренесансних будівель Середмістя Львова є унікальним явищем не лише української архітектури, але й європейської. Стан їхнього збереження в значній мірі сприяв занесенню Середмістя до списку Світової спадщини ЮНЕСКО.

Найбільший розквіт ренесансу у Львові припадає на другу пол. XVI стол., особливо на 70-90 роки того століття.

На початку XVII ст. було остаточно сформовано забудову площі Ринок, коли ренесансні будівлі звели на фундаментах, мурах готичних кам’яниць. Значна частина цих кам’яниць дійшла до нашого часу у перебудованому вигляді. Навколо ринкової площі лише декілька кам’яниць зберегли переважно кам’яне обрамлення вікон, дверей на вулицях Руській, Сербській, Староєврейській, Федорова, Л. Українки, Вірменській. У більшості будівель збереглось тритрактове планування тривіконних кам’яниць та забудова парцель з чільної будівлі по фасаду і флігеля у глибині. За перлини архітектури вважають ренесансні кам’яниці Чорну, Корнякта, Бандінеллі, Венеційську, Шольц-Вольфовичів, Гепнерівську. Continue reading

Класифікація будівлі з різною функціональною структурою площ при сплаті податку на нерухомість

2016_11_23_classifierПодаток на майно, згідно ПКУ,  складається з: –  податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки; –  транспортного податку; –  плати за землю

Детальніше розглянемо податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. Перелік об’єктів, що не є об’єктом оподаткування наведено в ст. 266.2.2. ПКУ. Базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.

База оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи – платника податку, зменшується: а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості – на 60 кв. метрів; б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості – на 120 кв. метрів; в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), – на 180 кв. метрів. Таке зменшення надається один раз за кожний базовий податковий (звітний) період (рік).

Ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад.

При визначенні об’єкту оподаткування виникає питання віднесення будівлі до певного каласу за функціональною ознакою.

Дану класифікацію можна провести за допомогою ДЕРЖАВНОГО КЛАСИФІКАТОРА БУДІВЕЛЬ ТА СПОРУД ДК 018-2000

Об’єктами класифікації в ДК БС є будівлі виробничого та невиробничого призначення та інженерні споруди різного функціонального призначенння.

Одиницею класифікації в класифікаторі є в основному окрема будівля чи інженерна споруда (будинок, дорога, трубопровід тощо). Для комплексних будівель, що складаються з декількох будівель, кожна будівля може класифікуватися окремо. Якщо, наприклад, комплекс професійно-технічного навчального закладу складається з будинку для навчання та гуртожитку, то будинок для навчання в цьому випадку буде позначений кодом 1263, тоді як гуртожиток слід позначити кодом 1130. Проте, якщо дані не деталізовані чи відсутні, то комплекс відносять до класифікаційного угруповання за кодом 1263.

Як констатовано вище, будівлі класифікуються за їх функціональним призначенням. Будівлі, що використовуються або запроектовані для декількох призначень (комбіноване житло, готель і контора), повинні бути ідентифіковані за однією класифікаційною ознакою відповідно до головного призначення. Головне призначення повинно бути визначене таким чином:

  • обчислюється відсоткове співвідношення площ різних за призначенням приміщень будівлі в складі повної загальної площі з віднесенням цих приміщень згідно з їх призначенням чи використанням до відповідного класифікаційного угруповання;
  • потім будівля класифікується за методом “зверху – вниз”. Будівлю спочатку відносять до розділу (один розряд коду), що охоплює всю чи більшу частку всієї її загальної площі. Далі їх відносять до підрозділу (два розряди коду) – житлові будівлі, нежитлові будівлі за найбільшою питомою вагою площі в цій будівлі. Наступним кроком визначається група (три розряди коду) за найбільшою часткою всієї загальної площі в межах підрозділу. Нарешті, вибирається належність будівлі до класу (чотири розряди коду) за найбільшою часткою всієї загальної площі у межах групи.

Березень – квітень 2016 Тенденція – спад ринку нерухомості Львова продовжується

Тенденція стабільна ціни незначно повзуть в низ. Однак на “престижні” квартири ціни стабільні, ймовірно в зв’язку з їх невеликою пропозицією, та малою ступінню нового будівництва в “престижних” районах. Ціни на квартири в будинках масових серій будівництва знижуються, спад цін на квартири в новобудовах дещо нижчий. Динаміку наведено нижче.

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів листопад 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
Галицький1120
Залізничний780
Личакiвський850
Шевченківський770
Сихiвський700
Франківський830
Середнє значення810

Також наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/кв.м.)

2016_04_21_graf_sq_m

 

Переобладнання горища або добудова будинку може підвищити вартість на 20%

Додаткове влаштування повноцінної спальні або ванної кімнати збільшує вартість нерухомості.

Добудова будинку або переобладнання горища під житло може збільшити вартість нерухомості, базуючись на середніх цінах житлових будинків Nationwide Building Society обрахувала, що влаштування додаткової ванної кімнати може збільшити вартість будинку на 4,9% в Англії, позаяк збільшення площі поверху на 10% сприяє росту ціни на 5,1%.

Повноцінне збільшення площі поверху або переобладнання горища може збільшити вартість орієнтовно на 22%

Для прикладу збільшення площі поверху шляхом влаштування додаткової спальні площею 13 кв.м. може збільшити вартість на 10% таунхаусу або 13% зблокованого будинку.

Якщо власники переобладнують з 3 до 4 спалень, це може збільшити вартість на 10% таунхаусу, 9% зблокованого будинку.

  • Додаткова ванна кімната – 5%
  • Збільшення площі поверху на 10% – 5%
  • Додаткова повноцінна спальня – 10%
  • Розширення / переобладнання горища – 22%
  • Збільшення кількості спалень з 2 до 3 (3-4) (таунхауз) – 10%
  • Збільшення кількості спалень з 2 до 3  (зблокований будинок) – 13%
  • Збільшення кількості спалень з 3 до 4(зблокований будинок) – 9%

Також зазначається, що розташування залишається ключовим фактором вартості нерухомості, однак інші фактори такі як площа будинку, кількість спалень, також дуже важливий фактор.

Покращення будинку шляхом розширення поверху чи влаштування додаткових площ за рахунок горища, залишається хорошим шляхом до збільшення вартості будинку.

Однак в кожному конкретному випадку необхідно зважити витрати на реконструкцію та економічний ефект після реконструкції, оскільки, як зазначалось вище розташування – ключовий фактор вартості, і може мати місце, що розташування будинку не сприятиме економічно вигідному збільшенню вартості нерухомості після реконтрукції, тобо витрати можуть бути більшими ніж приріст вартості.

Радимо перш ніж здійснювати інвестицію проконсультуватись з спеціалістами в даній сфері.

Джерело інформації:

  • http://www.theguardian.com/money/2016/mar/27/home-extension-or-loft-conversion-can-add-20-to-house-value
  • Економічна оцінка ефективності капіталовкладень ПП КГ СЕПТІМА Львів 2016

 

 

 

Лютий – березень 2016 року не вніс пожвавлення на ринку нерухомості Львова

Лютий – березень 2016 року не вніс пожвавлення на ринку нерухомості. Тенденція вартості квартир у Львові за останні місяці не змінюється, ціни поступово падають в різних сегментах ринку з різною інтенсивністю. Серед основних факторів можна виділити девальвацію гривні та пропозицією нового будівництва.

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів листопад 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
Галицький1120
Залізничний780
Личакiвський850
Шевченківський770
Сихiвський700
Франківський830
Середнє значення810

Також наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/кв.м.)

2016_03_22_graf_sq_m

 

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів, динаміка цін).

Тенденція вартості квартир у Львові не міняється, ціни на кварти у м. Львові впевнено продовжують знижуватись. Хоча темпи різні за різними сегментами. …

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів лютий 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
7Середнє значення850
1Галицький1100
2Залізничний850
3Личакiвський900
4Шевченківський850
5Сихiвський750
6Франківський900

Також наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/sq.m.)

2016_02_25_graf_sq_m

Ринок нерухомості Львова 2014

Ринок нерухомості міста Львова 2014р. розвивався однаково з ринками всієї країни Різкого падіння цін у Львові немає, проте стагнація цін на масове житло присутня. На сьогодні ціни в доларовому еквіваленті впали на 5-15%. Та в середньому коштують 1 тис. дол. за кв.м.

У Львові побудовано багато нових будинків поблизу зелених зон, та багато громадян готові віддати за них 1000-2000 а то і більше дол. за кв.м. Іноді квартири у центрі дешевші ніж ті, що у віддалених куточках міста. Чому так? Багато квартир у центрі красиві зовні, проте надзвичайно брудні всередині відсутні або наявні гнилі підвали, комунікації, тощо, багато що перешкоджає нормальному способу життя. Звичайно набагато зручніше жити біля зеленої зони, красивого великого подвір’я та в «тихому» районі.

Одним із найдорожчих таких районів Львова – Франківський. Як правило це малоповерхові будинки сучасної забудови,а також вілли побудовані відомими архітекторами.

Загальний попит на ринку підтримується не тільки львівянами , а і заробітчанам та киянам.

В зв’язку з падінням національної валюти вартість нерухомості за аналогією 2008 року може суттєво змінитись в сторону зменшення – в валютному еквіваленті, та незначно збільшитись в гривневому.

Статистичні дослідження, вибіркові спостереження на ринку нерухомості!

– Підготовка аналітичних оглядів ринку нерухомості і його сегментів.

– Консультації з питань нерухомості.

– Надання інформаційно-довідкових послуг.

– Проведення вибіркових спостережень ринку нерухомості.

Вибіркове дослідження широко використовується на практиці, оскільки йому притаманні суттєві переваги в порівнянні з іншими методами отримання статистичних даних. До них можна віднести: – Достатньо висока точність результатів; – Економія часу та затрат, висока оперативність; – Можливість дослідження дуже великих сукупностей; – Проведення досліджень пов’язаних з знищенням зразків; – Можливість дослідження сукупностей, які по своїй природі, в повному об’ємі не доступні;

Етапи проведення вибіркового спостереження: – обґрунтування доцільності застосування вибіркового методу в дослідженні; – складання програми дослідження; – встановлення об’єму вибірки; – обґрунтування способу формування вибірки; – відбір одиниць зі Генеральної сукупності; – обробка отриманої інформації і розрахунок характеристик; – визначення граничної похибки вибірки; – поширення характеристик вибірки на Генеральну сукупність.

Ризики операцій з нерухомістю

На протязі останніх років спостерігається стабільний ріст як вартості нерухомого майна так і орендних ставок за всіма сегментами ринку. Дана ситуація сприяє значному росту обігу капіталу та майна на ринку нерухомості, що безпосередньо пов’язано з процедурою переходу права власності.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (договорів). Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Враховуючи вищенаведене у набувача можуть існувати певні ризики пов’язані з переходом права власності, що можуть спричинити негативні для нього наслідки. Оскільки право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (договорів), то і ризики пов’язані з останніми.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Розрізняють абсолютну недійсність (нікчемність) та відносну недійсність (оспорюваність) правочинів. Абсолютно недійсним (нікчемним) вважається правочин, якщо його недійсність встановлено законом. Відносно недійсним (оспорюваним) є правочин, недійсність якого прямо не встановлено законом, проте одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом. В цьому разі недійсність правочину встановлюється судом. Зокрема законодавством передбачено правові наслідки правочинів, які є недійсними або можуть бути визнані недійсними, це зокрема:

  • – Недодержання вимоги щодо письмової форми правочину
  • – Недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину
  • – Недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору
  • – Вчинення правочину малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності
  • – Вчинення правочину неповнолітньою особою за межами її цивільної дієздатності
  • – Вчинення правочину фізичною особою, цивільна дієздатність якої обмежена, за межами її цивільної дієздатності
  • – Вчинення правочину без дозволу органу опіки та піклування
  • – Вчинення правочину дієздатною фізичною особою, яка у момент його вчинення не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними
  • – Вчинення правочину недієздатною фізичною особою
  • – Укладення юридичною особою правочину, якого вона не мала права вчиняти
  • – Вчинення правочину, який порушує публічний порядок
  • – Який вчинено під впливом помилки
  • – Вчинення правочину під впливом обману
  • – Який вчинено під впливом насильства
  • – Який вчинено у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною
  • – Який вчинено під впливом тяжкої обставини
  • – Фіктивного правочину
  • – Удаваного правочину

Враховуючи вищенаведене для захисту інтересів набувача, відчужувача спеціалісти компанії нададуть професійні послуги для мінімізації вказаних ризиків а також нададуть комплексні послуги супроводу операцій з нерухомістю.