Вартість частки учасника при виході з ТОВ

Протягом тридцяти днів з моменту, коли Товариство знало або повинно було знати про намір учасника про вихід з Товариства, воно повинно повідомити учасника про вартість (ціну) його частки і обгрунтувати наведений розрахунок надаючи копії необхідних для цього розрахунку документів ( ЗУ Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю  від 06.02.2018 № 2275-VIII).

Вартість частки визначається Товариством в день, що передував дню, коли учасником було подано заяву (відповідно до вимог і порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань»).

Вартість частки учасника визначається виходячи з ринкової вартості сукупності всіх часток учасників товариства пропорційно до розміру частки такого учасника (ст. 24 Закону № 2275).

Continue reading

Метод узгодження результатів вартості об’єктів нерухомості

Метод узгодження розрахункових значень вартості об’єктів нерухомості

Ю. Калиніченко

Національний університет “Львівська політехніка”

Ключові слова: вартість, земельна ділянка, дохідний підхід, витратний підхід, порівняльний підхід, матриці парних порівнянь, об’єкти нерухомості.

Постановка проблеми

Одним із основних принципів проведення земельної реформи в Україні є платний характер землекористування. Необхідною передумовою реалізації платного характеру використання землі є проведення грошової оцінки земельних ділянок. Затверджена у 1995 р. Методика нормативної грошової оцінки земель різного функціонального призначення містила ряд показників і коефіцієнтів, які мали задані значення, що робило грошову оцінку земель нечутливою до ринкової ситуації [1]. Практика застосування грошової (нормативної) оцінки показала, що її результати не відображають реально сформованого рівня цін купівлі-продажу і оренди на ринку земельних ділянок.

Зв’язок із важливими науковими і практичними завданнями

На сучасному етапі в Україні співіснують два види грошової оцінки землі: нормативна оцінка та експертна оцінка. Нормативна оцінка проводиться у випадках визначення розміру земельного податку, розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, держаного мита та ін.  Експертна грошова оцінка проводиться у випадках відчуження, страхування, застави земельних ділянок, визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення, визначення збитків власникам або землекористувачам, при укладанні цивільно-правових угод. З огляду на цей факт, формування в країні нормативно-методичної бази землеоціночної діяльності є надзвичайно актуальним.

Аналіз останніх досліджень і публікацій за проблемою Continue reading

Фізичні характеристики земельної ділянки: корегування на площу, конфігурацію

При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають:

  • однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень;
  • спільний район розташування;
  • близькі фізичні характеристики.

Фізичні характеристики: розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об’єктів нерухомого майна, таксаційні виділи тощо. (Постанова КМУ від 11 жовтня 2002 р. N 1531 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок”).

В даному випадку розглянемо внесення поправок на відмінність розміру ділянки та конфігурації.

Площа ділянки.

Розрахунок коефіцієнту проводимо за формулою:

Ks = [Ln(So)/Ln(Si)]^d

  • Кз – коефіцієнт впливу розміру площі земельної ділянки на ринкову вартість;
  • Ln – функція натурального логарифма за основою е;
  • So – площа земельної ділянки, прийнята за базову, м2;
  • Si – площа земельної ділянки з I-ї групи земельних ділянок, м2;
  • i – номер групи земельних ділянок, згрупованих за їх розміром;
  • d – показник диференціації коефіцієнтів впливу розміру земельної ділянки.)

Джерело інформації: праці Власова А.Д., Буянова А.Ю.

Конфігурація.

  • Правило «65-35». Правило говорить, що вартість трикутної ділянки з стороною по фронту вулиці становить 65% вартості прямокутної ділянки такою ж стороною і глибиною. Якщо ж на головній вулиці знаходиться вершина трикутної ділянки, то його вартість буде в межах 35% вартості ділянки прямокутної форми такою ж стороною і глибиною (65/35 Rule – Rule states that the value of a triangular lot with its base on the facing street will be approximately 65% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth. The value of the triangular lot with its apex on the facing street will be 35% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth[1]).
  • Ще однією характеристикою, що може слугувати поправкою на розмір, є поправка на глибину забудованої земельної ділянки. Ця поправка застосовується, коли за одиницю порівняння береться погонний метр її фронтальної межі. В цьому випадку застосовується “правило 4-3-2-1“. У відповідності з цим правилом на перші 25% глибини припадає 40% вартості, на другі 25% – 30% вартості, на треті 25% – 20% вартості і на останні 25% – 10% вартості. (4-3-2-1- Rule, rule that states the the first 25% of depth represents 40% of the value; the second 25%; the third 25%-20% of the value and the final 25%-10% of the value.   We used only 2 land files based on  a  70%  first  half  and  30%  back  half  land  parcel  rule.)

[1] https://co.monmouth.nj.us/page.aspx?ID=283; http://www.iaao.org/media/Pubs/IAAO_Glossary.pdf

Поправка на торг на ринку нерухомості

Ціна –  фактична  сума грошей,  сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно.

Як похідна ринку, ціна є важливим економічним важелем механізму ринкової економіки. ЇЇ  дія проявляється через основні економічні закони, серед яких на ринкове ціноутворення найбільшою мірою впливають закон вартості, закон попиту й пропозиції, закон єдності товарного й цінового обігу, закон конкуренції, закон зростання потреб та закон граничної корисності.

Згідно з вітчизняною концепцією ціни на ринку встановлюються безпосередньо під впливом попиту та пропозиції. При цьому їх рівень визначається грошовою сумою, що сплачується за конкретний товар.

  • попит – економічна категорія, що характеризує представлену на ринку потребу споживача в придбанні товару, яка забезпечена можливістю сплатити за покупку наявними грошовими чи іншими платіжними засобами;
  • пропозиція – економічна категорія, що характеризує продукт, який є на ринку або може бути доставлений на нього, та бажання виробника запропонувати його у продаж;

Іншими словами ціна формується на перетині інтересів продавця та покупця.

На поведінку продавця впливає безліч факторів в тому числі: – витратний (собівартісний) методологічний підхід (принцип) ціноутворення; – суб’єктивне бачення встановлення ціни пропозиції та можливе її зменшення на коефіцієнт торгу; – об’єктивні сторони ринку; – часовий момент експозиції товару. Можливі відхилення від ринкової ціни для сторони Продавця: продавець, щоб не «прогадати», завідомо встановлює дещо вищу початкову вартість, для того, щоб мати можливість надати скидку на торг і тим самим психологічно «прив’язати» потенційного покупця; погана обізнаність продавця про стан ринку, відповідно можлива похибка до ринкової вартості як в сторону збільшення ціни пропозиції так і зменшення; необізнаність про структуру ринку на даний товар.

Позиції покупця характерний ціннісний методичний підхід ціноутворення. Покупець хоче купити товар за найнижчою вартістю серед однорідних товарів. Можливі відхилення від ринкової ціни при ціннісному підході: покупець мало обізнаний про кон’юнктуру ринку; наявний спекулятивний інтерес; тощо.

Для співпадіння інтересу покупця та продавця важливе значення має торг.

Торг є важливою складовою процесу формування ціни. Насправді ринок нерухомості не є абсолютно відкритим і відповідно ринкова ціна є достеменно невідомою. Відповідно ціна продажу є підвладна як властивостями самого товару так і множинністю учасників ринку. Торг є чудовим урівноваженням позиції покупця та продавця.

Проводячи багаторічні спостереження за ринком нерухомості можемо зробити заключення:

  • Чим більш розвинутий ринок тим більше ціна товару наближається до ціни пропозиції продавця та бажаної ціни покупця.
  • При перевазі пропозиції ціни поступово знижуються та величина торгу росте, ціни можуть бути меншими за сформовані ціннісним підходом.
  • При перевазі попиту величина торгу падає а ціна може наближатись до ціни сформованої ціннісним підходом .
  • Чим більше відхилення цін в межах обраного сегменту тим більша величина торгу.
  • Наявність ознак падаючого ринку збільшує коефіцієнт торгу (Детальніше)
  • Фаза ринку.

Відповідно до сукупності вищенаведених факторів «сила торгу» покупця (продавця) мінлива, і лише спів падіння формує ціну.

Таким чином величину торгу можна розділити на дві складові: 1. Мінімальна величина торгу на певний товар (значно залежить від стану ринку), яка може бути рівна і 0%; 2. Величина торгу, що випливає з вибірки об’єктів для порівняння, обчислюється після внесення всіх корегувань на відмінність.

Другу складову торгу визначаємо за допомогою статистичних показників.

До найбільш уживаних розподілів належить нормальний розподіл. Нормальний розподіл повністю визначається двома параметрами: середньою та квадратичним відхиленням. При нормальному розподілі значення ознаки переважно зосереджується біля центру розподілу середньої. Відповідно за середньою і квадратичним відхиленням обчислюють коефіцієнт варіації.

Величина різниці ціни пропозиції та ринкової ціни відповідає: похибці продавця (покупця) викликану вищенаведеними факторами. Відповідно поправка на торг, при припущенні, розвинутого ринку становитиме величину в межах коефіцієнту варіації (після внесення коригувань аналогів) збільшеної на базову величину мінімального торгу. Kt=V/k+Bb.

Відповідно торг рівний:

(1)   \begin{equation*} \(V=\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}\) \qquad \(Kt=\frac{\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}}k+b_b\) \end{equation*}

  • де 1/k – частка від коефіцієнту варіації, при нормальному розподілі k=2;
  • Bb – базовий коефіцієнт торгу.

Переобладнання горища або добудова будинку може підвищити вартість на 20%

Додаткове влаштування повноцінної спальні або ванної кімнати збільшує вартість нерухомості.

Добудова будинку або переобладнання горища під житло може збільшити вартість нерухомості, базуючись на середніх цінах житлових будинків Nationwide Building Society обрахувала, що влаштування додаткової ванної кімнати може збільшити вартість будинку на 4,9% в Англії, позаяк збільшення площі поверху на 10% сприяє росту ціни на 5,1%.

Повноцінне збільшення площі поверху або переобладнання горища може збільшити вартість орієнтовно на 22%

Для прикладу збільшення площі поверху шляхом влаштування додаткової спальні площею 13 кв.м. може збільшити вартість на 10% таунхаусу або 13% зблокованого будинку.

Якщо власники переобладнують з 3 до 4 спалень, це може збільшити вартість на 10% таунхаусу, 9% зблокованого будинку.

  • Додаткова ванна кімната – 5%
  • Збільшення площі поверху на 10% – 5%
  • Додаткова повноцінна спальня – 10%
  • Розширення / переобладнання горища – 22%
  • Збільшення кількості спалень з 2 до 3 (3-4) (таунхауз) – 10%
  • Збільшення кількості спалень з 2 до 3  (зблокований будинок) – 13%
  • Збільшення кількості спалень з 3 до 4(зблокований будинок) – 9%

Також зазначається, що розташування залишається ключовим фактором вартості нерухомості, однак інші фактори такі як площа будинку, кількість спалень, також дуже важливий фактор.

Покращення будинку шляхом розширення поверху чи влаштування додаткових площ за рахунок горища, залишається хорошим шляхом до збільшення вартості будинку.

Однак в кожному конкретному випадку необхідно зважити витрати на реконструкцію та економічний ефект після реконструкції, оскільки, як зазначалось вище розташування – ключовий фактор вартості, і може мати місце, що розташування будинку не сприятиме економічно вигідному збільшенню вартості нерухомості після реконтрукції, тобо витрати можуть бути більшими ніж приріст вартості.

Радимо перш ніж здійснювати інвестицію проконсультуватись з спеціалістами в даній сфері.

Джерело інформації:

  • http://www.theguardian.com/money/2016/mar/27/home-extension-or-loft-conversion-can-add-20-to-house-value
  • Економічна оцінка ефективності капіталовкладень ПП КГ СЕПТІМА Львів 2016

 

 

 

Оцінка нерухомого майна Львова на ринку що падає Валютні ризики

Характерні ознаки ринку що падає:

  • надлишки поставки майна (невідповідність попиту та пропозиції);
  • збільшення терміну реалізації майна;
  • ціна пропозиції в попередніх періодах є вищою від теперішньої ціни пропозиції;
  • ціни продажу в попередніх періодах є вищими від теперішньої ціни продажу;
  • зниження ціни продажу порівняно з ціною пропозиції;
  • збільшення пропозицій продажу нерухомості на сусідніх ринках.

В більшості випадків одна з вищенаведених характеристик не свідчить про ринок що падає, однак наявність одночасно декілька ознак свідчить про те що ринок іде в низ.

Однак слід поставити питання, що ринок падає, порівняно з яким періодом, місяць, квартал, рік. В прив’язці до цих термінів можемо говорити що ринок падає, стабільний, росте.

Відповідно мова йде про зовнішні фактори (знецінення), і це знецінення необхідно враховувати в підходах до оцінки.

По відношенню до порівняльного підходу може скластись враження що дане знецінення буде враховано двічі, оскільки ціни співставних об’єктів вже ніби то врахували це. Однак це цілком прийнятно застосувати поправку на негативні умови ринку ( поправка на ринок що падає) на ринку де вартість падає в період між датою продажу (пропозиції) та ефективною датою оцінки.

Якщо ринок падав однак стабілізувався ніяких додаткових коригувань непотрібно.

Валютні ризики.

Серед багатьох факторів, що впливають на ринок нерухомості України, обмінний курс основних валют має значний вплив на вартість нерухомості вираженої в вільно конвертованій валюті. Якщо спостерігати за динамікою цін на квартири у Львові можна прийти до висновку, що скачок обмінного курсу (обезцінення національної валюти)  значно впливає на вартість нерухомості, яка починає знижуватись. Дана ситуація повторюється в інших країнах (національна валюта яких не відноситься до ВКВ).

Враховуючи вищенаведене можна прийти до висновку, що зміна обмінного курсу гривні ( при незмінності ВВП на душу населення в ВКВ) викликає зниження цін на нерухомість виражену в валюті (Див. динаміку). Таким чином, валютні тенденції можуть допомогти нам зрозуміти і прогнозувати місцеві ціни на нерухомість в тому числі Львові.


Джерело інформації:

  • The Appraisal Foundation (https://www.appraisalfoundation.org):
  • http://www.imexre.com/news/property-news/currency-rates-fluctuations-impact-dubai-real-estate-market–01092015/
  • http://www.gulfconstructiononline.com/news/story/5405?url=/IND_297056.html
  • http://www.offshorelivingletter.com/how-to-protect-against-currency-fluctuations-when-living-and-investing-overseas/
  • Оцінка нерухомості Львів 02.2016

Експертна оцінка землі Львів Ліцензування

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

  • бонітування ґрунтів;
  • економічна оцінка земель;
  • грошова оцінка земельних ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки.

Суб’єктами оціночної діяльності (СОД) у сфері оцінки земель є: юридичні, фізичні особи, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування.

Основні вимоги до СОД (ст. 6 Закон від 11.12.2003 № 1378-IV):

  • юридичні особи: наявність в штаті оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, СОД повинні бути зареєстровані у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників. Однак  СОД не можуть бути зареєстровані в вказаному реєстрі.
  • фізичні особи: які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензію на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку. Однак 28.06.2015 набули чинності зміни в ЗУ “Про ліцензування видів господарської діяльності”, якими з переліку видів господарської діяльності, що підлягають ліцензуванню виключено землеоціночні роботи.

Тобто існує юридична колізія.

Відповідно необхідно згадати ще один Закон “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, де зазначено, що СОД є ….які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону, за напрямами оцінки майна.  В наказі ФДМУ 14.03.2002 № 479 серед інших наведено напрям 1 “Оцінка об’єктів у матеріальній формі”: спеціалізація 1.1 “Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них”.

Оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі – нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності. (ст. 3 ЗУ 12.07.2001 № 2658-III).

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту (ст.1 ЗУ від 11.12.2003 № 1378-IV);

З чого випливає, що на даний час, до моменту узгодження НПА, право на здійснення робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок мають:

  • юридичні особи в штаті яких працює оцінювач з експертної грошової оцінки земельних ділянок, та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності за напрямком 1 “Оцінка об’єктів у матеріальній формі”: спеціалізація 1.1 “Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них”.
  • фізичні особи, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок, та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності за напрямком 1 “Оцінка об’єктів у матеріальній формі”: спеціалізація 1.1 “Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них”.

Дана позиція також висловлена «Земельною спілкою України» (Роз’яснення щодо провадження господарської діяльності з проведення землеоціночних робіт та земельних торгів після набрання чинності Законом України від 02.03.2015 № 222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності» http://zsu.org.ua/novini/podiji-asotsiatsiji/10911-roz-iasnennia-shchodo-provadzhennia-hospodarskoi-diialnosti-z-provedennia-zemleotsinochnykh-robit-ta-zemelnykh-torhiv-pislia-nabrannia-chynnosti-zakonom-ukrainy-vid-02-03-2015-222-viii-pro-litsenzuvannia-vydiv-hospodarskoi-diialnosti): “Таким чином, до внесення змін у Закон України від 22.05.2003 № 858-IV «Про землеустрій», які б дозволили проведення реєстрації юридичних осіб у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників, до юридичних осіб як суб’єктів господарювання має застосовуватися лише вимога щодо наявності у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

 

 

Зайвий інститут «Суб’єкт оціночної діяльності» ?!

На даний час успішно діють: НОТАРІУС, АРХІТЕКТОР (ІНЖЕНЕР); АДВОКАТ без надбудови.
Вищеперераховані суб’єкти самі вправі вирішувати як проводити діяльність:
– як господарські організації;
– як громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які здійснюють господарську діяльність та зареєстровані відповідно до закону як підприємці;
– як самозайтяті особи;
– як об’єднання, тощо.
Тобто слід чітко розрізняти професійну діяльність оцінювача та форму господарювання від якої сплачується податки.
Однак Оцінювач повинен зареєструватись як СОД у формі підприємця або юридичної особи і лише тоді провадити діяльність.
Тобто існує штучна надбудова у вигляді СОД, яка вимагає додаткових державних ресурсів на адміністрування: реєстр СОД і т.д., а від оцінювача додаткових витрат на утримання СОД.
Інститут СОД виник в період коли за суб’єктом господарювання необхідно було закріпити двох оцінювачів, що не відповідає світовій практиці, та не сприяє незалежності оцінювача.
Для прикладу в цивілізованому світі – appraiser is an individual who estimates the value or worth of something. Appraisers are certified/licensed by state regulatory boards, for the states in which they practice, and appraisers must comply with the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. Тобто оцінювачем є фізична особа, яка отримала документ певного зразка і має право оціночної практики за певними правилами в певному регіоні.
Наведемо статистику по США (оцінювачі нерухомості) (Джерело Appraisal Institute Research Department):
– Кількість діючих оцінювачів в США – 80500 чол. або 2,55 чоловіка на 10000 мешканців, в Україні близько 2,2.
– 57% оцінювачів в професії більше 20 років.
– 39% оцінювачів – приватні підприємці; 37% – наймані працівники; 22% – власники або партнери фірм. Тобто ліцензований/сертифікований оцінювач сплачує податки за власним вибором і не обмежений ні кількістю оцінювачів в штаті не певним майновим цензом, тощо.
Пропозиція: скасувати надбудову у вигляді СОД що спричинить:
– зменшення бюджетних витрат на адміністрування такої надбудови.
– підвищить відповідальність оцінювача, та як наслідок ставлення до професії, якості робіт і т.д.
– підвищить незалежність оцінки;
– знищить таке ганебне явище, як: «здам (візьму) в оренду кваліфікаційне свідоцтво для отримання ліцензії, сертифікату», власне такі повідомлення постійно наявні в мережі internet.
Значно розширити повноваження СРО.

Оцінка майнових прав, оцінка об’єктів інтелектуальної власності Львів

Незалежна оцінка майнових прав на об’єкти інтелектуальної власності

Відповідно Конвенції про заснування Всесвітньої організації інтелектуальної власності від 14.07.1967 визначено, що до інтелектуальна власність включає права що відносяться до:

  • литературным, художественным и научным произведениям,
  • исполнительской деятельности артистов, звукозаписи, радио- и телевизионным передачам,
  • изобретениям во всех областях человеческой деятельности,
  • научным открытиям,
  • промышленным образцам,
  • товарным знакам, знакам обслуживания, фирменным наименованиям и коммерческим обозначениям,
  • защите против недобросовестной конкуренции,
  • а также все другие права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях.

Отже оцінці можуть підлягати майнові права на такі об’єкти права інтелектуальної власності:

  • літературні та художні твори;
  • комп’ютерні програми;
  • компіляції даних (бази даних);
  • виконання; фонограми, відеограми, передачі (програми) організацій мовлення;
  • винаходи, корисні моделі, промислові зразки;
  • компонування (топографії) інтегральних мікросхем;
  • раціоналізаторські пропозиції;
  • сорти рослин, породи тварин;
  • комерційні (фірмові) найменування, торговельні марки (знаки для товарів і послуг), географічні зазначення;
  • комерційні таємниці;
  • інші об’єкти, що згідно із законодавством належать до об’єктів права інтелектуальної власності.

Основні Закони: “Про авторське право і суміжні права”; “Про охорону прав на знаки для товарів і послуг”; “Про охорону прав на промислові зразки”; “Про охорону прав на винаходи і корисні моделі”,; “Про охорону прав на зазначення походження товарів”; “Про охорону прав на сорти рослин”; “Про охорону прав на топографії інтегральних мікросхем”.. січень 2015

Незалежна оцінка майна проводиться у випадках:
– При визначення звичайної ціни;
– При визначенні ціни в контрольованих операціях;
– При відсутності балансової вартості майна для цілей податкової застави;
– При реалізації майна у випадках податкової застави;
– При визначенні доходу від продажу майна (нерухомого майна);
– При переоцінці майна.