Дохідність квартир. Європа. Gross Rental Yields.

Валовий річний дохід від оренди (Gross Rental Yields), виражений як відсоток від вартості покупки нерухомості. Це те, що господар може очікувати як повернення на свої інвестиції до сплати податків, плати за обслуговування та інші витрати.

Розраховується як відношення річної орендної плати до вартості нерухомості:

Gross Rental Yields  = Annual Rent/ Property Costs, %.

За даними ресурсу www.globalpropertyguide.com; https://www.numbeo.com, спостерігаємо наступні значення GRY:

Дохідність квартир Європа, %.

CountryGross Rental Yield City CentreGross Rental Yield Outside of Centre
Hong Kong2.212.21
Syria4.255.62
Vietnam57.04
Ukraine5.095.59
China2.412.75
Thailand4.063.69
Singapore3.13.67
Algeria3.013.54
Sri Lanka4.363.79
Belarus5.174.84
Azerbaijan5.365.29
Ethiopia11.869.66
Indonesia4.424.85
Armenia6.255.31
Colombia4.584.91
Uruguay4.383.9
Moldova5.475.96
Serbia3.13.4
Philippines3.683.55
Nepal2.513.63
Brazil4.254.16
Taiwan1.521.92
Albania3.884.8
Macedonia3.633.55
Morocco5.045.29
Montenegro3.923.86
Peru5.965.48
Kazakhstan5.665.63
Iran5.857.44
Japan2.262.87
Russia6.286.39
Georgia7.717.92
South Korea2.173.06
Argentina3.553.81
Lebanon6.086.5
Pakistan4.013.92
Panama11.219.29
Lithuania4.174.44
Tunisia4.835.12
Dominican Republic7.136.71
Bangladesh3.43.95
Ecuador6.895.29
Sweden2.443.04
Croatia3.23.58
France2.813.41
Bosnia And Herzegovina3.373.17
Romania4.774.63
Estonia44.03
Latvia4.514.97
Israel3.43.47
Poland4.475.06
Egypt6.397.5
Hungary5.526.1
India3.023.77
Czech Republic4.24.63
Italy2.833.79
Austria3.473.73
Chile4.645.14
Slovenia3.853.94
Slovakia5.975.89
United Kingdom4.414.38
Bolivia5.786.67
Malaysia4.014.27
Malta5.325.69
Switzerland3.033.15
Bulgaria5.495.87
Namibia8.899.31
Portugal5.616
Luxembourg4.214.13
Spain4.264.98
Jordan6.116.91
Turkey5.496.47
Costa Rica6.826.62
Finland3.674.52
Greece4.134.16
Ireland5.195.91
Norway4.334.7
Australia5.024.85
Germany3.844.1
Belgium5.75.87
Iraq8.39.31
New Zealand5.426.05
Mexico7.226.69
Canada5.445.98
Netherlands5.756.16
Cyprus5.085.36
Denmark4.534.86
Palestinian Territory7.197.38
Iceland8.469.29
Qatar10.058.92
United Arab Emirates10.0411.07
Puerto Rico8.036.41
United States11.0812.44
South Africa10.2210.73
Saudi Arabia7.138.09

З наведених даних можна зробити висновок:

  • чим більш розвинута країна тим більший термін окупності нерухомості
  • в країнах з низьким показником GDP/Per Capita вартість нерухомості суттєво нижча
  • середьозважена валова дохідність операцій оренди 4,22%

 

 

 

Ставка капіталізації тенденція зниження

Канада. Згідно звіту CBRE, ставка капіталізації для деяких видів активів знижується. Місцеві та міжнародні інвестори були готові платити за безпеку в цей період економічної нестабільності. Так для прикладу в кінці 2015 року в Торонто ставка капіталізації опустилась до 6%, в 2010 році – 10%. Для апартаментів класу А – 3,25% – 4%.  (http://www.brookfieldrps.com/cbre-q3-2015-canadian-cap-rates/).

США: в сегменті квартир 2010 – 8,3%; 2015 – 6,3%. Офіси зниження з 7,9% до 5,9%. (http://www.reisreports.com/resources/cre-news-and-updates/apartment/q1-2015-cap-rate-trends).

Так згідно “Тенденції ринку комерційної нерухомості 3 квартал 2015 США” (http://www.realtor.org/sites/default/files/reports/2015/2015-q3-commercial-real-estate-market-survey-2015-11-03.pdf) маємо наступні ставки та незавантаження:

  • Office: Cap rate 7.8%, Vacancy 16.0%
  • Industrial: Cap rate 7.8%, Vacancy 11.5%
  • Retail: Cap rate 7.7%, Vacancy 13.0%
  • Multifamily: Cap rate 7.6%, Vacancy 7.4%
  • Hotel: Cap rate 8.8%, Vacancy 17.5%

Для прикладу наведемо ставки капіталізації в Флориді.

Commercial Capitalization Rate Indications (https://blazejack.wordpress.com/2016/02/02/2016-capitalization-rate-expectations/):

Appartment – Southeast Region – 5.30%
National Apartment – 5.68%
South Florida Office – 7.18%
National CBD Office – 5.68%
National Suburban Office – 6.36%
National Warehouse Market – 5.48%
National Strip Shopping Center – 6.38%
National Regional Mall Market – 6.03%

Протягом 2010 – 2015 років спорстерігається також зниження ставки капіталізації в Україні, орієнтовні значення співставні з вищенаведеними.

Також слід зазначити, що за багаторічними спостереженнями, спеціалісти зазначають зміну вартості нерухомості в широкому діапазоні, напротивагу ставка капіталізації залишається віносно стабільною протягом років. Дане спостереження перегукується з висновками Боба Шилера, що на фондовому ринку дохідність залишається відносно стабільною, а зміни в дохіності є індикатором зміни вартості. Для прикладу на ринку офісної нерухомості м. Лондона дохідність офісної нерухомості коливалась в діапазоні від 4,1% до 9,5% протягом 1981 – 2014 років, з стандартним відхиленням 1,3%, у той же час вартість нерухомості в діапазоні від -28% до +34% з стандартним відхиленням 13%. (https://www.weforum.org/agenda/2016/01/cap-rates-cycles-and-how-to-inflate-a-real-estate-bubble). Наведемо динаміку:

2016_02_23_london_cap_rate

США. Динаміка ставки капіталізації офісна нерухомість. (http://www.us.jll.com)

2016_12_04_cap_rate_USA