Обов’язковість огляду об’єкту оцінки !?

Оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності (ст. 3 ЗУ №2658-III).

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. Оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку.

Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності, де серед іншого, наведено: ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав (п. 51 Постанови КМУ №1440).

Процедура ідентифікації об’єта не прописана, відповідно ототожнювати поняття ідентифікації та огляду некоректно.

Однак проведемо огляд законодавчо встановленого поняття терміну ідентифікація:

Continue reading

Моральна шкода, формула для розрахунку

Особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

(1)   \begin{equation*} \begin{center} D = d \times fv \times i \times c \times (1 - fs)\times p \end{center} \end{equation*}

Моральна шкода полягає:

  • 1) у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв’язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров’я;
  • 2) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв’язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім’ї чи близьких родичів;
  • 3) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв’язку із знищенням чи пошкодженням її майна;
  • 4) у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.

Моральна шкода відшкодовується грішми, іншим майном або в інший спосіб.

Розрахунок розміру моральної шкоди можливий з використанням різних методик в тому числі А.М. Ерделевського, Володимира Кашина.

На даний час методика А. М. Ерделевського пройшла апробацію в науково-дослідних установах судових експертиз МЮ України та рекомендована Науково-консультативною та методичною радою з проблем судової експертизи (далі — НКМР) до застосування. Рішенням про державну реєстрацію від 03.03.2010 року включена до Реєстру за реєстраційним кодом 14.1.04 «Методика встановлення заподіяння моральної шкоди та метод оцінки розміру компенсації спричинених страждань».

Continue reading

Архітектура Львова. Класифікація за роками побудови.

 

Готична архітектура – забудова до 1527 року. Кардинальній перебудові міста сприяла Велика пожежа 1527 року, що знищила готичну забудову.

Ренесансна архітектура Львова була започаткована у першій половині XVI ст.

На сьогодні комлекс ренесансних будівель Середмістя Львова є унікальним явищем не лише української архітектури, але й європейської. Стан їхнього збереження в значній мірі сприяв занесенню Середмістя до списку Світової спадщини ЮНЕСКО.

Найбільший розквіт ренесансу у Львові припадає на другу пол. XVI стол., особливо на 70-90 роки того століття.

На початку XVII ст. було остаточно сформовано забудову площі Ринок, коли ренесансні будівлі звели на фундаментах, мурах готичних кам’яниць. Значна частина цих кам’яниць дійшла до нашого часу у перебудованому вигляді. Навколо ринкової площі лише декілька кам’яниць зберегли переважно кам’яне обрамлення вікон, дверей на вулицях Руській, Сербській, Староєврейській, Федорова, Л. Українки, Вірменській. У більшості будівель збереглось тритрактове планування тривіконних кам’яниць та забудова парцель з чільної будівлі по фасаду і флігеля у глибині. За перлини архітектури вважають ренесансні кам’яниці Чорну, Корнякта, Бандінеллі, Венеційську, Шольц-Вольфовичів, Гепнерівську. Continue reading

Фізичні характеристики земельної ділянки: корегування на площу, конфігурацію

При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають:

  • однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень;
  • спільний район розташування;
  • близькі фізичні характеристики.

Фізичні характеристики: розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об’єктів нерухомого майна, таксаційні виділи тощо. (Постанова КМУ від 11 жовтня 2002 р. N 1531 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок”).

В даному випадку розглянемо внесення поправок на відмінність розміру ділянки та конфігурації.

Площа ділянки.

Розрахунок коефіцієнту проводимо за формулою:

Ks = [Ln(So)/Ln(Si)]^d

  • Кз – коефіцієнт впливу розміру площі земельної ділянки на ринкову вартість;
  • Ln – функція натурального логарифма за основою е;
  • So – площа земельної ділянки, прийнята за базову, м2;
  • Si – площа земельної ділянки з I-ї групи земельних ділянок, м2;
  • i – номер групи земельних ділянок, згрупованих за їх розміром;
  • d – показник диференціації коефіцієнтів впливу розміру земельної ділянки.)

Джерело інформації: праці Власова А.Д., Буянова А.Ю.

Конфігурація.

  • Правило «65-35». Правило говорить, що вартість трикутної ділянки з стороною по фронту вулиці становить 65% вартості прямокутної ділянки такою ж стороною і глибиною. Якщо ж на головній вулиці знаходиться вершина трикутної ділянки, то його вартість буде в межах 35% вартості ділянки прямокутної форми такою ж стороною і глибиною (65/35 Rule – Rule states that the value of a triangular lot with its base on the facing street will be approximately 65% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth. The value of the triangular lot with its apex on the facing street will be 35% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth[1]).
  • Ще однією характеристикою, що може слугувати поправкою на розмір, є поправка на глибину забудованої земельної ділянки. Ця поправка застосовується, коли за одиницю порівняння береться погонний метр її фронтальної межі. В цьому випадку застосовується “правило 4-3-2-1“. У відповідності з цим правилом на перші 25% глибини припадає 40% вартості, на другі 25% – 30% вартості, на треті 25% – 20% вартості і на останні 25% – 10% вартості. (4-3-2-1- Rule, rule that states the the first 25% of depth represents 40% of the value; the second 25%; the third 25%-20% of the value and the final 25%-10% of the value.   We used only 2 land files based on  a  70%  first  half  and  30%  back  half  land  parcel  rule.)

[1] https://co.monmouth.nj.us/page.aspx?ID=283; http://www.iaao.org/media/Pubs/IAAO_Glossary.pdf

Вторинний та первинний ринок квартир Львова травень 2016

Зміна вартості спостерігається у всіх районах Львова, однак найбільш негативну тенденцію має Сихівський район з темпом падіння -3%, найменш негативна тенденція характерна Галицькому та Франківському району, де темп падіння практично відсутній. Однак в цілому ринок нерухомості має негативну тенденцію.

На дану ситуацію впливає пропозиція новобудов Львова. Для прикладу можна навести: Прийняття в експлуатацію житла у Львові (кв.м загальної площі), Рік:

  • 2013 – 246553 кв.м. (2%);
  • 2014 – 423373 кв.м. (72%);
  • 2015 – 571836 кв.м. (35%);
  • 2016 – 112055 кв.м. (30%);

Наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/кв.м.)

2016_05_30_graf_sq_m

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів листопад 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
Галицький1120
Залізничний780
Личакiвський850
Шевченківський770
Сихiвський700
Франківський830
Середнє значення810

Березень – квітень 2016 Тенденція – спад ринку нерухомості Львова продовжується

Тенденція стабільна ціни незначно повзуть в низ. Однак на “престижні” квартири ціни стабільні, ймовірно в зв’язку з їх невеликою пропозицією, та малою ступінню нового будівництва в “престижних” районах. Ціни на квартири в будинках масових серій будівництва знижуються, спад цін на квартири в новобудовах дещо нижчий. Динаміку наведено нижче.

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів листопад 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
Галицький1120
Залізничний780
Личакiвський850
Шевченківський770
Сихiвський700
Франківський830
Середнє значення810

Також наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/кв.м.)

2016_04_21_graf_sq_m

 

Поправка на торг на ринку нерухомості

Ціна –  фактична  сума грошей,  сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно.

Як похідна ринку, ціна є важливим економічним важелем механізму ринкової економіки. ЇЇ  дія проявляється через основні економічні закони, серед яких на ринкове ціноутворення найбільшою мірою впливають закон вартості, закон попиту й пропозиції, закон єдності товарного й цінового обігу, закон конкуренції, закон зростання потреб та закон граничної корисності.

Згідно з вітчизняною концепцією ціни на ринку встановлюються безпосередньо під впливом попиту та пропозиції. При цьому їх рівень визначається грошовою сумою, що сплачується за конкретний товар.

  • попит – економічна категорія, що характеризує представлену на ринку потребу споживача в придбанні товару, яка забезпечена можливістю сплатити за покупку наявними грошовими чи іншими платіжними засобами;
  • пропозиція – економічна категорія, що характеризує продукт, який є на ринку або може бути доставлений на нього, та бажання виробника запропонувати його у продаж;

Іншими словами ціна формується на перетині інтересів продавця та покупця.

На поведінку продавця впливає безліч факторів в тому числі: – витратний (собівартісний) методологічний підхід (принцип) ціноутворення; – суб’єктивне бачення встановлення ціни пропозиції та можливе її зменшення на коефіцієнт торгу; – об’єктивні сторони ринку; – часовий момент експозиції товару. Можливі відхилення від ринкової ціни для сторони Продавця: продавець, щоб не «прогадати», завідомо встановлює дещо вищу початкову вартість, для того, щоб мати можливість надати скидку на торг і тим самим психологічно «прив’язати» потенційного покупця; погана обізнаність продавця про стан ринку, відповідно можлива похибка до ринкової вартості як в сторону збільшення ціни пропозиції так і зменшення; необізнаність про структуру ринку на даний товар.

Позиції покупця характерний ціннісний методичний підхід ціноутворення. Покупець хоче купити товар за найнижчою вартістю серед однорідних товарів. Можливі відхилення від ринкової ціни при ціннісному підході: покупець мало обізнаний про кон’юнктуру ринку; наявний спекулятивний інтерес; тощо.

Для співпадіння інтересу покупця та продавця важливе значення має торг.

Торг є важливою складовою процесу формування ціни. Насправді ринок нерухомості не є абсолютно відкритим і відповідно ринкова ціна є достеменно невідомою. Відповідно ціна продажу є підвладна як властивостями самого товару так і множинністю учасників ринку. Торг є чудовим урівноваженням позиції покупця та продавця.

Проводячи багаторічні спостереження за ринком нерухомості можемо зробити заключення:

  • Чим більш розвинутий ринок тим більше ціна товару наближається до ціни пропозиції продавця та бажаної ціни покупця.
  • При перевазі пропозиції ціни поступово знижуються та величина торгу росте, ціни можуть бути меншими за сформовані ціннісним підходом.
  • При перевазі попиту величина торгу падає а ціна може наближатись до ціни сформованої ціннісним підходом .
  • Чим більше відхилення цін в межах обраного сегменту тим більша величина торгу.
  • Наявність ознак падаючого ринку збільшує коефіцієнт торгу (Детальніше)
  • Фаза ринку.

Відповідно до сукупності вищенаведених факторів «сила торгу» покупця (продавця) мінлива, і лише спів падіння формує ціну.

Таким чином величину торгу можна розділити на дві складові: 1. Мінімальна величина торгу на певний товар (значно залежить від стану ринку), яка може бути рівна і 0%; 2. Величина торгу, що випливає з вибірки об’єктів для порівняння, обчислюється після внесення всіх корегувань на відмінність.

Другу складову торгу визначаємо за допомогою статистичних показників.

До найбільш уживаних розподілів належить нормальний розподіл. Нормальний розподіл повністю визначається двома параметрами: середньою та квадратичним відхиленням. При нормальному розподілі значення ознаки переважно зосереджується біля центру розподілу середньої. Відповідно за середньою і квадратичним відхиленням обчислюють коефіцієнт варіації.

Величина різниці ціни пропозиції та ринкової ціни відповідає: похибці продавця (покупця) викликану вищенаведеними факторами. Відповідно поправка на торг, при припущенні, розвинутого ринку становитиме величину в межах коефіцієнту варіації (після внесення коригувань аналогів) збільшеної на базову величину мінімального торгу. Kt=V/k+Bb.

Відповідно торг рівний:

(1)   \begin{equation*} \(V=\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}\) \qquad \(Kt=\frac{\frac{\sqrt{\frac{\sum (x_i-\overline{\strut x})^2}{n}}}{\frac{\sum x}n}}k+b_b\) \end{equation*}

  • де 1/k – частка від коефіцієнту варіації, при нормальному розподілі k=2;
  • Bb – базовий коефіцієнт торгу.

Переобладнання горища або добудова будинку може підвищити вартість на 20%

Додаткове влаштування повноцінної спальні або ванної кімнати збільшує вартість нерухомості.

Добудова будинку або переобладнання горища під житло може збільшити вартість нерухомості, базуючись на середніх цінах житлових будинків Nationwide Building Society обрахувала, що влаштування додаткової ванної кімнати може збільшити вартість будинку на 4,9% в Англії, позаяк збільшення площі поверху на 10% сприяє росту ціни на 5,1%.

Повноцінне збільшення площі поверху або переобладнання горища може збільшити вартість орієнтовно на 22%

Для прикладу збільшення площі поверху шляхом влаштування додаткової спальні площею 13 кв.м. може збільшити вартість на 10% таунхаусу або 13% зблокованого будинку.

Якщо власники переобладнують з 3 до 4 спалень, це може збільшити вартість на 10% таунхаусу, 9% зблокованого будинку.

  • Додаткова ванна кімната – 5%
  • Збільшення площі поверху на 10% – 5%
  • Додаткова повноцінна спальня – 10%
  • Розширення / переобладнання горища – 22%
  • Збільшення кількості спалень з 2 до 3 (3-4) (таунхауз) – 10%
  • Збільшення кількості спалень з 2 до 3  (зблокований будинок) – 13%
  • Збільшення кількості спалень з 3 до 4(зблокований будинок) – 9%

Також зазначається, що розташування залишається ключовим фактором вартості нерухомості, однак інші фактори такі як площа будинку, кількість спалень, також дуже важливий фактор.

Покращення будинку шляхом розширення поверху чи влаштування додаткових площ за рахунок горища, залишається хорошим шляхом до збільшення вартості будинку.

Однак в кожному конкретному випадку необхідно зважити витрати на реконструкцію та економічний ефект після реконструкції, оскільки, як зазначалось вище розташування – ключовий фактор вартості, і може мати місце, що розташування будинку не сприятиме економічно вигідному збільшенню вартості нерухомості після реконтрукції, тобо витрати можуть бути більшими ніж приріст вартості.

Радимо перш ніж здійснювати інвестицію проконсультуватись з спеціалістами в даній сфері.

Джерело інформації:

  • http://www.theguardian.com/money/2016/mar/27/home-extension-or-loft-conversion-can-add-20-to-house-value
  • Економічна оцінка ефективності капіталовкладень ПП КГ СЕПТІМА Львів 2016

 

 

 

Оцінка нерухомого майна Львова на ринку що падає Валютні ризики

Характерні ознаки ринку що падає:

  • надлишки поставки майна (невідповідність попиту та пропозиції);
  • збільшення терміну реалізації майна;
  • ціна пропозиції в попередніх періодах є вищою від теперішньої ціни пропозиції;
  • ціни продажу в попередніх періодах є вищими від теперішньої ціни продажу;
  • зниження ціни продажу порівняно з ціною пропозиції;
  • збільшення пропозицій продажу нерухомості на сусідніх ринках.

В більшості випадків одна з вищенаведених характеристик не свідчить про ринок що падає, однак наявність одночасно декілька ознак свідчить про те що ринок іде в низ.

Однак слід поставити питання, що ринок падає, порівняно з яким періодом, місяць, квартал, рік. В прив’язці до цих термінів можемо говорити що ринок падає, стабільний, росте.

Відповідно мова йде про зовнішні фактори (знецінення), і це знецінення необхідно враховувати в підходах до оцінки.

По відношенню до порівняльного підходу може скластись враження що дане знецінення буде враховано двічі, оскільки ціни співставних об’єктів вже ніби то врахували це. Однак це цілком прийнятно застосувати поправку на негативні умови ринку ( поправка на ринок що падає) на ринку де вартість падає в період між датою продажу (пропозиції) та ефективною датою оцінки.

Якщо ринок падав однак стабілізувався ніяких додаткових коригувань непотрібно.

Валютні ризики.

Серед багатьох факторів, що впливають на ринок нерухомості України, обмінний курс основних валют має значний вплив на вартість нерухомості вираженої в вільно конвертованій валюті. Якщо спостерігати за динамікою цін на квартири у Львові можна прийти до висновку, що скачок обмінного курсу (обезцінення національної валюти)  значно впливає на вартість нерухомості, яка починає знижуватись. Дана ситуація повторюється в інших країнах (національна валюта яких не відноситься до ВКВ).

Враховуючи вищенаведене можна прийти до висновку, що зміна обмінного курсу гривні ( при незмінності ВВП на душу населення в ВКВ) викликає зниження цін на нерухомість виражену в валюті (Див. динаміку). Таким чином, валютні тенденції можуть допомогти нам зрозуміти і прогнозувати місцеві ціни на нерухомість в тому числі Львові.


Джерело інформації:

  • The Appraisal Foundation (https://www.appraisalfoundation.org):
  • http://www.imexre.com/news/property-news/currency-rates-fluctuations-impact-dubai-real-estate-market–01092015/
  • http://www.gulfconstructiononline.com/news/story/5405?url=/IND_297056.html
  • http://www.offshorelivingletter.com/how-to-protect-against-currency-fluctuations-when-living-and-investing-overseas/
  • Оцінка нерухомості Львів 02.2016

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів, динаміка цін).

Тенденція вартості квартир у Львові не міняється, ціни на кварти у м. Львові впевнено продовжують знижуватись. Хоча темпи різні за різними сегментами. …

Вартість 1 кв.м. загальної площі квартир Львів. (Ціна квартири Львів лютий 2016).

РайониВартість USD/кв.м.
7Середнє значення850
1Галицький1100
2Залізничний850
3Личакiвський900
4Шевченківський850
5Сихiвський750
6Франківський900

Також наведемо динаміку зміни вартості кв.м. загальної площі квартир у Львові (USD/sq.m.)

2016_02_25_graf_sq_m