Обов’язковість огляду об’єкту оцінки !?

Оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності (ст. 3 ЗУ №2658-III).

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. Оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку.

Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності, де серед іншого, наведено: ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав (п. 51 Постанови КМУ №1440).

Процедура ідентифікації об’єта не прописана, відповідно ототожнювати поняття ідентифікації та огляду некоректно.

Однак проведемо огляд законодавчо встановленого поняття терміну ідентифікація:

  • Ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі — ідентифікація поліпшень) є встановлення суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі — поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця ( Фонд державного майна; Наказ, Порядок від 27.02.2004 № 377 ).
  • Ідентифікація — ототожнення об’єкта за його відображеннями (слідами) ( МВС України; Наказ, Інструкція від 10.11.2005 № 987 ).

З чого випливає, що проведення оцінки майна в певних випадках можливо без його огляду.

Звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, серед іншого, повинен містити: письмову заяву оцінювача про особистий огляд об’єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду – відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки).

Відповідно на законодавчому рівні (крім експертної грошової оцінки земельних ділянок, оцінки колісних транспортних засобів) не встановлено обов’язку здійснювати огляд об’єкту оцінки, однак при його непроведенні про це обов’язково зазначається в Звіті про оцінку майна, з поясненням про неможливість особистого огляду з відповідними поясненнями, обгрунтуваннями та застереженнями.

Однак судова практика трактує Закон трішки по іншому, так ВГСУ  (справа № 907/797/13 від 15.02.17р.) зазначає, що не проведення суб’єктом оцінювання огляду об’єкта оцінки є підставою для визнання протиправною оцінки майна відповідно до звіту про незалежну оцінку та – незаконними дій державного виконавця. На даний час такі рішення є непоодинокими.

З врахуванням вищенаведеного слушним буде рекомендація оцінювачу чітко дотримуватись норм законодавства.