Фізичні характеристики земельної ділянки: корегування на площу, конфігурацію

При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають:

  • однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень;
  • спільний район розташування;
  • близькі фізичні характеристики.

Фізичні характеристики: розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об’єктів нерухомого майна, таксаційні виділи тощо. (Постанова КМУ від 11 жовтня 2002 р. N 1531 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок”).

В даному випадку розглянемо внесення поправок на відмінність розміру ділянки та конфігурації.

Площа ділянки.

Розрахунок коефіцієнту проводимо за формулою:

Ks = [Ln(So)/Ln(Si)]^d

  • Кз – коефіцієнт впливу розміру площі земельної ділянки на ринкову вартість;
  • Ln – функція натурального логарифма за основою е;
  • So – площа земельної ділянки, прийнята за базову, м2;
  • Si – площа земельної ділянки з I-ї групи земельних ділянок, м2;
  • i – номер групи земельних ділянок, згрупованих за їх розміром;
  • d – показник диференціації коефіцієнтів впливу розміру земельної ділянки.)

Джерело інформації: праці Власова А.Д., Буянова А.Ю.

Конфігурація.

  • Правило «65-35». Правило говорить, що вартість трикутної ділянки з стороною по фронту вулиці становить 65% вартості прямокутної ділянки такою ж стороною і глибиною. Якщо ж на головній вулиці знаходиться вершина трикутної ділянки, то його вартість буде в межах 35% вартості ділянки прямокутної форми такою ж стороною і глибиною (65/35 Rule – Rule states that the value of a triangular lot with its base on the facing street will be approximately 65% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth. The value of the triangular lot with its apex on the facing street will be 35% of that of a rectangular lot of the same frontage and depth[1]).
  • Ще однією характеристикою, що може слугувати поправкою на розмір, є поправка на глибину забудованої земельної ділянки. Ця поправка застосовується, коли за одиницю порівняння береться погонний метр її фронтальної межі. В цьому випадку застосовується “правило 4-3-2-1“. У відповідності з цим правилом на перші 25% глибини припадає 40% вартості, на другі 25% – 30% вартості, на треті 25% – 20% вартості і на останні 25% – 10% вартості. (4-3-2-1- Rule, rule that states the the first 25% of depth represents 40% of the value; the second 25%; the third 25%-20% of the value and the final 25%-10% of the value.   We used only 2 land files based on  a  70%  first  half  and  30%  back  half  land  parcel  rule.)

[1] https://co.monmouth.nj.us/page.aspx?ID=283; http://www.iaao.org/media/Pubs/IAAO_Glossary.pdf

One comment on “Фізичні характеристики земельної ділянки: корегування на площу, конфігурацію”

Comments are closed.