Дисконтування дебіторської та кредиторської заборгованості

Довгострокові зобов’язання відображаються в балансі за їх теперішньою вартістю. Визначення теперішньої вартості залежить від умов та виду зобов’язання (п. 9 [1]).

Теперішня вартість – дисконтована сума майбутніх платежів (за вирахуванням суми очікуваного відшкодування),  яка, як очікується, буде потрібна  для  погашення  зобов’язання  в  процесі  вичайної діяльності підприємства (п. 4 [1]).

Ця зміна вартості грошей обумовлена наявністю трьох факторів:

  • інфляція;
  • здатність грошових коштів приносити дохід;
  • ризик неповернення коштів (або їх частини) в майбутньому.

Теперішня вартість майбутніх чистих  грошових  надходжень  від  активу визначається застосуванням відповідної ставки дисконту  до  майбутніх  грошових  потоків  від  безперервного  використання  активу  та  його  продажу  (списання)  наприкінці строку корисного  використання (експлуатації).  Майбутні грошові потоки  від  активу  визначаються  виходячи  з фінансових планів підприємства на період  не  більше  п’яти  років.  Якщо в підприємства є досвід визначення  суми  очікуваного  відшкодування  активу  і  наявні розрахунки, що  свідчать  про  достовірність оцінки майбутніх грошових потоків, то  така   оцінка  може  визначатися  на  підставі  фінансових  планів  підприємства, які охоплюють період більше п’яти років.

Continue reading

Ставка капіталізації США vs Україна (Cap Rate)

Ставка капіталізації (R) коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об’єкта виходячи з очікуваного доходу (NOI) від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення. (One of the methods: Capitalization rate (Cap Rate) is a formula used to estimate the potential return an investor will have on a real estate property. The formula calculates the ratio of the properties Net Operating Income (NOI) to property asset value. The NOI value is usually the actual NOI of the property over the period of one year. The amount used for the properties asset value is often the asking sales price for the property or the purchase price the investor is expecting to pay for the property.)

    \[  R=\frac{NOI}{V}\]

Continue reading

Дохідність квартир. Європа. Gross Rental Yields.

Валовий річний дохід від оренди (Gross Rental Yields), виражений як відсоток від вартості покупки нерухомості. Це те, що господар може очікувати як повернення на свої інвестиції до сплати податків, плати за обслуговування та інші витрати.

Розраховується як відношення річної орендної плати до вартості нерухомості:

Gross Rental Yields  = Annual Rent/ Property Costs, %.

За даними ресурсу www.globalpropertyguide.com; https://www.numbeo.com, спостерігаємо наступні значення GRY:

Continue reading

Ставка капіталізації тенденція зниження

Канада. Згідно звіту CBRE, ставка капіталізації для деяких видів активів знижується. Місцеві та міжнародні інвестори були готові платити за безпеку в цей період економічної нестабільності. Так для прикладу в кінці 2015 року в Торонто ставка капіталізації опустилась до 6%, в 2010 році – 10%. Для апартаментів класу А – 3,25% – 4%.  (http://www.brookfieldrps.com/cbre-q3-2015-canadian-cap-rates/).

США: в сегменті квартир 2010 – 8,3%; 2015 – 6,3%. Офіси зниження з 7,9% до 5,9%. (http://www.reisreports.com/resources/cre-news-and-updates/apartment/q1-2015-cap-rate-trends).

Так згідно “Тенденції ринку комерційної нерухомості 3 квартал 2015 США” (http://www.realtor.org/sites/default/files/reports/2015/2015-q3-commercial-real-estate-market-survey-2015-11-03.pdf) маємо наступні ставки та незавантаження: Continue reading