Обов’язковість огляду об’єкту оцінки !?

Оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності (ст. 3 ЗУ №2658-III).

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. Оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку.

Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності, де серед іншого, наведено: ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав (п. 51 Постанови КМУ №1440).

Процедура ідентифікації об’єта не прописана, відповідно ототожнювати поняття ідентифікації та огляду некоректно.

Однак проведемо огляд законодавчо встановленого поняття терміну ідентифікація:

  • Ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі — ідентифікація поліпшень) є встановлення суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі — поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця ( Фонд державного майна; Наказ, Порядок від 27.02.2004 № 377 ).
  • Ідентифікація — ототожнення об’єкта за його відображеннями (слідами) ( МВС України; Наказ, Інструкція від 10.11.2005 № 987 ).

З чого випливає, що проведення оцінки майна в певних випадках можливо без його огляду.

Звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, серед іншого, повинен містити: письмову заяву оцінювача про особистий огляд об’єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду – відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки).

Відповідно на законодавчому рівні (крім експертної грошової оцінки земельних ділянок, оцінки колісних транспортних засобів) не встановлено обов’язку здійснювати огляд об’єкту оцінки, однак при його непроведенні про це обов’язково зазначається в Звіті про оцінку майна, з поясненням про неможливість особистого огляду з відповідними поясненнями, обгрунтуваннями та застереженнями.

КТЗ: Технічний огляд КТЗ оцінювачем (експертом) являє собою початковий етап дослідження, який дає змогу органолептичними методами визначити ідентифікаційні дані КТЗ; його комплектність; укомплектованість; технічний стан, обсяг і характер пошкоджень; пробіг за одометром, інші показники на момент технічного огляду, необхідні для оцінки майна. Визначення матеріального збитку чи вартості КТЗ без його огляду особисто експертом, який складає висновок, можливе тільки за рішенням органу (особи), який (яка) призначив(ла) експертизу (залучив(ла) експерта), у разі надання ним даних, необхідних для проведення дослідження (п. 5.1 [1]).

Земельна ділянка: Обстеження об’єкта оцінки включає огляд земельної ділянки або її частини та вивчення наявної правової, технічної та кадастрової документації щодо місця розташування земельної ділянки, її правового статусу, меж та розміру, складу угідь та земельних поліпшень, існуючого функціонального використання, а також визначення оцінюваних прав щодо земельної ділянки (п. 2.2 [2]).

Однак судова практика трактує Закон трішки по іншому, так ВГСУ  (справа № 907/797/13 від 15.02.17р.) зазначає, що не проведення суб’єктом оцінювання огляду об’єкта оцінки є підставою для визнання протиправною оцінки майна відповідно до звіту про незалежну оцінку та – незаконними дій державного виконавця. На даний час такі рішення є непоодинокими.

Крім того ОЦІНКА ПРОВЕДЕНА БЕЗ ПОПЕРЕДНЬОГО ОГЛЯДУ МАЙНА Є ПРОТИПРАВНОЮ, тому наведений висновок можна використати для визнання Звіту неналежним доказом і, як наслідок, встановлення обставини відсутності оцінки майна, яка є обов’язковою в окремій правовій процедурі: КГСВС Справа № 922/3699/17 від 06 червня 2018 року; КГСВС Справа № 911/3148/15 від 11 квітня 2018 року.

З врахуванням вищенаведеного слушним буде рекомендація оцінювачу чітко дотримуватись норм законодавства.

 

  1. Про затвердження Методики товарознавчої експертизи та оцінки колісних транспортних засобів. Наказ Міністерства юстиції України; Фонд державного майна; Методика від 24.11.2003 № 142/5/2092
  2. Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. Держкомзем України; Наказ, Порядок від 09.01.2003 № 2

Leave a Reply

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

You may use these HTML tags and attributes:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>