Класифікація офісних будівель

Класифікація офісних будівель

Клаласифікація офісних будівель (Комітет управління нерухомості BOMA Quebec). Кожна класифікація будівель має відношення до власного ринку, і критерії можуть відрізнятися від одного до іншого ринку. На конкретних ринках клас А може бути підрозділений на такі категорії, як “Престиж”, “ААА”, “АА” і “А.” У деяких містах з’являється категорія під назвою I клас (виробничі будівлі, перетворені на офісні) і починає конкурувати з більш традиційними класами офісних будівель.

I. Загальний опис

  • Class A     – Найпрестижніші будівлі з найбільшими зручностями в кращих місцях. Вони, як правило, є найпривабливішими будівлями, побудованими з високоякісних матеріалів та методів будівництва. Завдяки їх винятковій якості будівлі класу А зазвичай здаються в оренду авторитетним орендарям за найвищими ставками оренди на ринку. Багатоповерхівка в престижному центральному діловому районі.
  • Class B     – Як правило, це трохи старші будівлі, які все ще володіють хорошим управлінням та якісними орендарями.
  • Class C – Старіша, менш бажана архітектура, обмежена інфраструктура та застаріла технологія визначають ці споруди. У них вищі, ніж середні показники вакансій для свого ринку, і здача їх в оренду може бути проблемою.                      

II. Вік

  • Class A – Нещодавно побудовані проекти з найсучаснішими стандартами та дуже доглянуті старі будівлі, що відновлюються постійно, з сучасними стандартами безпеки та комфорту.
  • Class B – Останні будівельні проекти з мінімальними необхідними стандартами та доглянуті старі будівлі.
  • Class C – Старі офісні будівлі з мінімальним обслуговуванням.

III. Місцезнаходження та доступ

  • Class A – Як правило, розташований у центральному діловому районі (CBD) із сильним ідентифікованим місцем розташування (добре відома адреса бізнесу) та зручним доступом (засоби громадського транспорту тощо), звідки відкриваються вражаючі види.
  • Class B – Може розташовуватися за межами CBD або в районі будівель класу А. Їх розташування менш ідентифіковане.
  • Class C – Розташований на менш бажаних вулицях та ділянках міста.                    

IV.  Будівництво та архітектура

  • Клас А – Відмінна та класична конструкція, конструкція з бетону та сталі, якісна якість, чудові зовнішні «навісні» стіни та чудова якість внутрішнього оздоблення у головних фойє та загальних приміщеннях, включаючи ліфти та вбиральні. Добре розроблена схема розміщення одного або декількох орендарів на одному поверсі. Зазвичай побудований авторитетним забудовником. Клас
  • В – Звична архітектура. Фасад прийнятний, а в деяких випадках конструкція може бути видимою. Внутрішня обробка є середньої якості. Не рідкість інвестори орієнтуються на ці будівлі з наміром відновити їх назад до класу A
  • Клас С – потребують капітального ремонту, багато разів ці будівлі реконструйовувались. Навісні стіни, якщо такі є, а також механічні, електричні та системи безпеки та безпеки класу С, як правило застарілі, а якість обробки часто нижче середнього.                       

V. Управління

  • Клас А – Найкращі досягнення управління в галузі, якими керує визнаний професіонал, який надає послуги на місці, такі як безпека, кондиціонування повітря, якість повітря, технічне обслуговування, координація роботи орендарів, місцевий управитель, тощо.
  • Клас B – Добре підтримується з мінімальними необхідними стандартами. Не обов’язково персонал на місці.
  • Клас C – Технічне обслуговування часто не помічається та є недостатнім.                    

VI. Орендарі

  • Клас А – Залучаються прем’єр-престижні та фінансово спроможні орендарі.
  • Клас B – Залучається  широкий спектр якісних орендарів.
  • Клас C – Ці будівлі конкурують за орендарів, які шукають короткострокову оренду функціональної площі за нижчими середніми ставками оренди.                

VII. Ставки оренди

  • Клас А – Найвищі ціни на оренду на даному ринку офісів.
  • Клас B – Зазвичай отримують середню оренду за свою ринкову площу.
  • Клас С – Найнижчі ставки оренди, а їх здача може бути проблематичною.             

VIII. Інженерні системи

  • Клас А – Сучасні системи, що відповідають галузевим стандартам. Автоматизовані механічні, електричні та охоронні системи безпеки. Система резервного живлення високої ємності.
  • Клас B – Адекватні (але не найсучасніші) механічні, електричні системи та системи безпеки. Система резервного живлення низької та середньої потужності.
  • Клас C – Обмежені системи та застарілі технології.                    

IX. Ліфти

  • Клас А – Швидкі ліфти в достатній кількості для кількості поверхів і користувачів будівлі.
  • Клас B – Як правило, повільні ліфти мають старіші технології.
  • Клас C – Застарілі або недорогі ліфти.

X. Безпека

  • Клас A – Безпека 24/7 – система контролю з доступом, камера контролюється.
  • Клас В – Служби безпеки можуть бути на місці, але, як правило, лише в робочий час.
  • Клас С – Може взагалі не мати служб безпеки.                                

X. Екологічні

  • Клас А – як правило, мають принаймні одну визнану екологічну сертифікацію.
  • Клас В – Може мати базову сертифікацію.
  • Клас С – як правило, немає екологічної сертифікації.                      

XI. Паркінг

  • Клас А – Достатня приватна та громадська автостоянка для розміщення орендарів та відвідувачів, включаючи VIP, щомісячні зарезервовані та щомісячні незарезервовані секції, автомийку та автоматизовані платіжні послуги. Цілодобовий доступ для орендарів будинків із встановленим контролем безпеки. Підставки для велосипедів та станції зарядки EV стали нормою для А категорії. Дуже чисте та безпечне оточення.
  • Клас В – Зазвичай пропонують обмежену кількість внутрішніх та / або зовнішніх паркувальних місць із щомісячним незарезервованим секцією. Немає громадської стоянки.
  • Клас С – Може не мати паркувальних місць.                

XII. Послуги

  • Клас А – Професійний та досвідчений менеджер, який забезпечує централізовану систему обслуговування за викликом орендарів, персонал на місці (безпека, обслуговування, механічне, координаційне обслуговування орендарів, адміністрація), послуги консьєржа, програма зв’язків з орендарями, регулярні заходи з орендарями, такі як мангали, святкові сніданки, вітальний комітет для нових орендарів тощо. Додаткові послуги – Конференц-центр, фітнес-центр, роздрібна торгівля, орієнтована на сервіси, такі як магазин крамниць, кафетерії / ресторани харчування, послуги хімчистки, банкомати та Wi-Fi.
  • Клас В – Основні послуги, набагато менш прості, ніж у категорії А. Зазвичай команда з технічного обслуговування за межами місця.
  • Клас С – Дуже обмежені послуги.

General Comment: Each building classification is relative to its own market, and criteria may vary from one market to another. In specific markets, Class A can subdivide into categories such as Prestige, AAA, AA and A. In some cities, a category called Class I (industrial buildings converted to office) is emerging and starting to compete with the more traditional office building classes.

Classification Level: Class A – Higher Level; Class B – Mid Level; Class C – Lower Level;

General: Class A – The most prestigious buildings with the most amenities in the best locations. They generally are the most attractive buildings built with highest quality materials and construction methods. Due to their exceptional quality, Class A buildings are usually leased to reputable tenants at the highest rental rates in the market.; Class B – Generally, they are slightly older buildings that still possess good management and quality tenants.; Lower Level – Older, less desirable architecture, limited infrastructure and obsolete technology define these buildings. They have higher than average vacancy rates for their market and leasing them can be a challenge.;

Age: Class A – Recently built projects with the most advanced standards, and very well maintained older buildings renovated on a continuous basis with up-to-date security and comfort standards.; Class B – Recent construction projects with minimal required standards, and well maintained older buildings.; Older, less desirable architecture, limited infrastructure and obsolete technology define these buildings. They have higher than average vacancy rates for their market and leasing them can be a challenge. – Older office buildings with minimal maintenance.;

Location and Access: Class A – Generally located in the central business district (CBD) with strong identifiable location (well known business address) and convenient access (public transit facilities, etc.), offering striking views.; Class B – Can be located outside of the CBD or within the district of class A buildings. Their location is less identifiable.; Older office buildings with minimal maintenance. – Located on less desirable streets in older sections of the city.;

Construction and Architecture: Class A – Distinctive and classic design, concrete and steel construction, landmark quality, superior exterior finishes for the curtain wall and superior interior quality finishes in main lobby and common areas, including elevators and washrooms. Well designed layout to accommodate one or several tenants on the same floor. Generally built by a reputable developer.; Class B – Generic architecture. Curtain wall is acceptable and in some cases the structure can be apparent.; Located on less desirable streets in older sections of the city. – In need of extensive renovations, many times these buildings are targeted for re­development. The curtain walls, if any, and the mechanical, electrical and safety and security systems of Class C are generally dated and the quality of finish is often below average.;

Property management: Class A – Best management practices in the industry, managed by a recognized professional providing on-site services such as security, HVAC, air quality, maintenance, tenant work coordination, local tenant services representative, environmental management, etc.; Class B – Well maintained with minimal required standards. Not necessarily on-site staff.; In need of extensive renovations, many times these buildings are targeted for re­development. The curtain walls, if any, and the mechanical, electrical and safety and security systems of Class C are generally dated and the quality of finish is often below average. – Maintenance often overlooked and deficient.;

Tenants: Class A – Attract premier, prestigious and financially healthy tenants.; Class B – Compete for a wide range of quality tenants.; Maintenance often overlooked and deficient. – These buildings compete for tenants seeking short-term leases for functional space at below average rental rates.;

Leasing rates: Class A – The highest rental rates in a given office market.; Class B – Normally get average rents for their market area.; These buildings compete for tenants seeking short-term leases for functional space at below average rental rates. – Offer lower rental rates and can be more difficult to lease.;

Building Systems: Class A – State-of-the-art systems that meet industry standards. Automated mechanical, electrical and safety and security systems. High capacity back-up power system.; Class B – Adequate (but not state of the art) mechanical, electrical and safety and security systems. Low to medium capacity back-up power system.; Offer lower rental rates and can be more difficult to lease. – Limited systems and obsolete technologies.;

Elevators: Class A – Fast elevators in sufficient number for the number of floors and building population.; Class B – Generally have slower elevators with older technology.; Limited systems and obsolete technologies. – Obsolete or inexistant elevators.;

Security: Class A – Security 24/7 – controlled access system, camera monitored.; Class B – Security services can be on-site, but generally during business hours only.; Obsolete or inexistant elevators. – May not have security services at all.;

Environmental: Class A – Generally hold at least one recognized environmental certification (BOMA BESt level 3 or 4, LEED). Responsible sustainability practices in place.; Class B – Could have a basic certification such as BOMA BESt level 1 or 2.; May not have security services at all. – Generally, no environmental certification.;

Parking: Class A – Sufficient private and public parking to accommodate tenants and visitors including VIP, monthly reserved and monthly non-reserved sections, car wash and automated payment services. 24/7 access for building tenants with security controls in place. Bike stands and EV charging stations have become the norm in the A category. Very clean and secure environment.; Class B – Generally offer a limited quantity of interior and/ or exterior parking spaces with a monthly non-reserved section. No public parking. Very basic installation.; Generally, no environmental certification. – May not have parking spaces.;

Services: Class A – Professional and experienced manager providing a centralized tenant call service system including maximum response time, on­site staff (security, maintenance, mechanical, tenant coordination, administration), concierge services, tenant relationship program, regular tenant activities such as barbecues, holiday breakfasts, welcoming committee for new tenants, etc.; Class B – Basic services much less sophisticated than in the class A category. Generally an off-site maintenance team.; May not have parking spaces. – Very limited services.;

Джерело інформації:http://bomacanada.ca/wp-content/uploads/2016/09/building_classification14ang.pdf

Leave a Reply

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

You may use these HTML tags and attributes:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>